Η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται, εν τούτοις, μεγάλο μέρος της Ευρώπης έχει στραφεί σε ένα αναπτυξιακό καθεστώς στο οποίο κυριαρχούν συντριπτικά η ιδιωτική χρηματοδότηση, οι επενδύσεις του ιδιωτικού τομέα και (ειδικά) οι προγραμματιστές που ανήκουν σε χρηματοοικονομικούς παράγοντες.
Η κατανόηση αυτής της διαδικασίας είναι κρίσιμη εάν θέλουμε να ξεμπερδέψουμε τις διάφορες πτυχές της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη και να βρούμε έναν τρόπο να ξεφύγουμε από αυτήν, επισημαίνει ο οικονομικός αναλυτής Άνταμ Πεγκς.
Real Estate Νεοφιλελευθερισμός
Μετά τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, μια ρημαγμένη Ευρώπη άρχισε να κινείται προς ένα νέο μοντέλο καπιταλισμού. Οι ευρωπαϊκές χώρες ανέπτυξαν πιο φιλόδοξα κράτη πρόνοιας και υιοθέτησαν κεϋνσιανά μοντέλα διαχείρισης της ζήτησης για να προσφέρουν υψηλά ποσοστά απασχόλησης, με τα εργατικά συνδικάτα να διαδραματίζουν πλέον σημαντικό ρόλο στην πολιτική και οικονομική ζωή.
Οι νέες προσεγγίσεις στη στέγαση και την ανάπτυξη ήταν κρίσιμες για αυτό το νέο οικονομικό παράδειγμα, αντικαθιστώντας ένα μοντέλο που κυριαρχείτο από την ιδιωτική ανάπτυξη και την ιδιοκτησία, χωρίς ωστόσο να εθνικοποιούν την ιδιόκτητη γη ή την κατασκευή ακινήτων.
Στη Γαλλία, η κυβέρνηση κατασκεύαζε κατά μέσο όρο περίπου 100.000 νέες κοινωνικές κατοικίες ετησίως κατά τις δεκαετίες του 1960 και του 1970. Στη Δυτική Γερμανία, μετά από μια περίοδο κατά την οποία περίπου το 70% των νέων κατοικιών λάμβαναν κάποια επιδότηση κοινωνικής στέγασης για την κατασκευή τους, σχεδόν το 1/5 των κατοικιών ήταν κοινωνικές μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 1960. Η Σουηδία έχτισε δημόσιες κατοικίες σε μαζική κλίμακα ως μέρος του κρατικού προγράμματός της «Ένα εκατομμύριο σπίτια» μεταξύ 1965 και 1974.
Η τάση στο μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης είναι να μειώνεται η προσφορά κοινωνικών κατοικιών
Ωστόσο, πολλές από αυτές τις χώρες άρχισαν στη συνέχεια να αναπροσανατολίζονται προς τον νεοφιλελευθερισμό και τα οικονομικά μοντέλα που καθοδηγούνται από τη χρηματοδότηση. Η επόμενη περίοδος είδε την άνοδο του «νεοφιλελευθερισμού των ακινήτων», με τη στέγαση και τη γη να αντιμετωπίζονται ως χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία, που τελικά έγιναν ζωτικής σημασίας για την επιτυχία του χρηματοπιστωτικού συστήματος στο σύνολό του.
Ενώ η έκταση αυτής της τάσης ποικίλλει από τη μια χώρα στην άλλη, φτάνοντας στο μεγαλύτερο εύρος της στο Ηνωμένο Βασίλειο και αναμφισβήτητα στη Γερμανία, μπορούμε να παρατηρήσουμε βήματα προς την ιδιωτικοποίηση της οικιστικής ανάπτυξης και του χωροταξικού σχεδιασμού σε όλη την ήπειρο. Σε αυτό το πλαίσιο, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι τόσοι πολλοί άνθρωποι στη σύγχρονη Ευρώπη αντιμετωπίζουν στεγαστικές κρίσεις, καθώς τα κέρδη του περασμένου αιώνα λιγοστεύουν.
Το νέο μοντέλο στέγασης της Βρετανίας
Το Ηνωμένο Βασίλειο βρίσκεται στην πρώτη γραμμή της ιδιωτικοποίησης κατοικιών από τότε που η Μάργκαρετ Θάτσερ εισήγαγε το πρόγραμμα «Δικαίωμα στην αγορά». Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη μαζική πώληση δημόσιων κατοικιών στους ενοικιαστές της, μια πολιτική ατζέντα που θα επηρέαζε αργότερα τα προγράμματα ιδιωτικοποιήσεων αλλού, ιδιαίτερα στην Ανατολική Ευρώπη. Μια σειρά από άλλες πολιτικές ενσωμάτωσαν περαιτέρω τον νεοφιλελευθερισμό στο σύστημα στέγασης του Ηνωμένου Βασιλείου.
Αυτός ο επαναπροσανατολισμός αναμόρφωσε το σύστημα στέγασης και γέννησε μια από τις πιο αδυσώπητες στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη, με πάνω από ένα εκατομμύριο να περιμένουν για κοινωνική στέγαση. Τις προηγούμενες δεκαετίες, το Ηνωμένο Βασίλειο είχε επίπεδα κοινωνικών κατοικιών άνω του μέσου όρου σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και δραματικά χαμηλότερες τιμές και ενοίκια σε σχέση με σήμερα, με ασφαλείς μισθώσεις και καλύτερη προστασία από εξώσεις. Τώρα, οι τιμές των κατοικιών είναι λιγότερο προσιτές σε σχέση με τις μέσες αποδοχές από οποιαδήποτε άλλη στιγμή από τα τέλη του δέκατου ένατου αιώνα, ενώ το Ηνωμένο Βασίλειο κατέχει τη δεύτερη χειρότερη θέση στον Παγκόσμιο Βορρά όσον αφορά στην οικονομική προσιτότητα για ιδιώτες ενοικιαστές.
Τρεις φορές περισσότεροι ιδιώτες ενοικιαστές στο Ηνωμένο Βασίλειο πληρώνουν περισσότερο από το 40% των κερδών τους στο ενοίκιο σε σύγκριση με τους ομολόγους τους στη Γερμανία, ή έξι φορές περισσότερο σε σύγκριση με εκείνους στην Τσεχία. Το ποσοστό αστέγων στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι επί του παρόντος περίπου πέντε φορές πάνω από τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ που είναι 0,25%. Αν και είναι πολύ δύσκολο να συγκριθούν τα ποσοστά μεταξύ των χωρών, λόγω των διαφορετικών ορισμών της έλλειψης στέγης, η έκταση του χάσματος είναι αρκετά μεγάλη ώστε να υποδηλώνει ότι η Βρετανία βρίσκεται στα άκρα.
Ρητορική και Πραγματικότητα
Τα προγράμματα «Νέα Πόλη» έπαιξαν επίσης κρίσιμο ρόλο στην ανάπτυξη κατά τις μεταπολεμικές δεκαετίες. Μεταξύ 1946 και 1970, οι διαδοχικές κυβερνήσεις ξεκίνησαν 22 νέους οικισμούς, με δημόσιες αναπτυξιακές εταιρείες να αναλαμβάνουν την ευθύνη για τον «κύριο σχεδιασμό», την παροχή της απαραίτητης υποδομής και τον συντονισμό της κατασκευής σπιτιών. Από τα σπίτια που χτίστηκαν σε αυτές τις Νέες Πόλεις, περίπου το 80% διατέθηκε για κοινωνική στέγαση κατά την πρώτη φάση ανάπτυξης.
Η κοινωνική στέγαση συνέχισε να χρησιμεύει ως η ραχοκοκαλιά της στέγασης στη Νέα Πόλη μέχρι τη δεκαετία του 1980. Σαράντα έξι τοις εκατό του αποθέματος κατοικιών στο Μίλτον Κέινς, τη μεγαλύτερη Νέα Πόλη, αποτελείτο από δημοτικές κατοικίες το 1981. Το αντίστοιχο ποσοστό για το Πίτερμπρο, μια άλλη μεγάλη Νέα Πόλη, ήταν 37% την ίδια περίοδο.
Υπήρξαν ορισμένες πρόσφατες εξελίξεις που θα μπορούσαν να υποδηλώνουν μερική επιστροφή σε αυτή την προσέγγιση. Η κυβέρνηση του Κιρ Στάρμερ έχει καταθέσει μια πρωτοβουλία της για την έναρξη ενός ανανεωμένου προγράμματος Νέων Πόλεων και κάποια επέκταση των κοινωνικών κατοικιών. Ωστόσο, συντρέχουν λόγοι να υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία.
Μια ευρωπαϊκή τάση
Ενώ το Ηνωμένο Βασίλειο είναι ένα ακραίο παράδειγμα αυτής της τάσης, σε καμία περίπτωση δεν είναι μοναδικό. Στη σημερινή Ευρώπη, το μέσο μερίδιο των κοινωνικών κατοικιών είναι μόλις 9%. Αν δούμε έξι δυτικοευρωπαϊκές χώρες -το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τη Δανία, τη Σουηδία, τη Γαλλία και την Ολλανδία- όλες τους, εκτός από δύο, έχουν δει μείωση της κοινωνικής στέγασης ως μεριδίου του στεγαστικού αποθέματος από το 1980.
Στην Ολλανδία, η κοινωνική στέγαση μειώθηκε από σχεδόν 40% των σπιτιών το 1980 σε μόλις 32% σήμερα – μείωση περίπου στο 1/5%. Την ίδια στιγμή, οι περισσότεροι πάροχοι κοινωνικής στέγασης έχουν μετατραπεί από το να θεωρούνται επέκταση του δημόσιου τομέα σε ανεξάρτητες μη κερδοσκοπικές οργανώσεις, διαβρώνοντας τον δημόσιο έλεγχο. Οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι έχουν επίσης αποδυναμώσει τα κίνητρα για επενδύσεις σε νέες κοινωνικές κατοικίες, ενώ τα κριτήρια επιλεξιμότητας έχουν γίνει πιο αυστηρά.
Στη Γερμανία, το μερίδιο αγοράς των κοινωνικών κατοικιών είναι τώρα περίπου το 1/6 από αυτό που ήταν στη Δυτική Γερμανία τη δεκαετία του 1960. Υπήρξε μια ιδιαίτερα απότομη πτώση στην πρώην Ανατολική Γερμανία, με τα δύο τμήματα της χώρας να βιώνουν ένα τεράστιο κύμα ιδιωτικοποιήσεων τη δεκαετία του 1990. Στη Σουηδία, η μείωση των κοινωνικών κατοικιών δεν ήταν τόσο απότομη -το τρέχον ποσοστό για το δημόσιο απόθεμα κατοικιών είναι 17%- αλλά σχετιζόταν με μια χαμηλότερη τιμή βάσης σε σύγκριση με πολλά κράτη της Δυτικής Ευρώπης.
Αυτό το μοντέλο δεν θα εκτοπιστεί χωρίς μια μεγάλη, συντονισμένη προσπάθεια
Οι δύο εξαιρέσεις σε αυτό το μοτίβο είναι η Γαλλία και η Δανία. Ωστόσο, και στις δύο χώρες έχουν γίνει επιθέσεις στον ρόλο της κοινωνικής στέγασης ως κρίσιμης κοινωνικής υπηρεσίας. Η Δανία έχει απομακρυνθεί από μια «σχεδόν καθολική» προσέγγιση, ενώ η Γαλλία χρηματοδοτεί ολοένα και περισσότερο την κοινωνική στέγαση μέσω ιδιωτικής χρηματοδότησης και όχι κρατικών επιδοτήσεων. Και οι δύο χώρες έχουν επίσης λάβει μέτρα για την υιοθέτηση «συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα» στην κοινωνική στέγαση.
Η τάση στο μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης είναι να μειώνεται η προσφορά κοινωνικών κατοικιών καθώς επικρατούν οι ιδιωτικοποιήσεις και η εμπορευματοποίηση. Σε περιπτώσεις όπου οι κοινωνικές κατοικίες εξακολουθούν να κατασκευάζονται, υπάρχει μια τάση να βασίζονται σε ιδιωτικές επενδύσεις, επιτρέποντας στον χρηματοπιστωτικό τομέα να διαδραματίσει μεγαλύτερο ρόλο στην απόφαση με ποια έργα αξίζει να προχωρήσουμε.
Η δημόσια ανάπτυξη και οι κατασκευές επίσης μειώθηκαν από το 1980, με χώρες όπως η Γερμανία και η Δανία να έχουν ξεπουλήσει ή εκκαθαρίσει εταιρείες που στο παρελθόν έκαναν μεγάλο μέρος αυτής της δουλειάς.
Οι δημόσιες επενδύσεις στη στέγαση επίσης μειώνονται. Μέχρι το 2020, ο μέσος όρος της ΕΕ για τις άμεσες δημόσιες επενδύσεις στη στέγαση μειώθηκε στο 0,15% – σημαντικά χαμηλότερος από το επίπεδο των δύο προηγούμενων δεκαετιών. Λίγα κράτη της ΕΕ δαπανούν πολύ πάνω από αυτόν τον μέσο όρο. Αυτό έχει αφήσει σχεδόν όλες τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες στον ιδιωτικό τομέα και στους υπόλοιπους προϋπολογισμούς των κοινωνικών ιδιοκτητών.
Ένα αντικίνημα για τη στέγαση;
Όπως η Βρετανία, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες ανέλαβαν μεγάλα έργα Νέα Πόλη και «Κηπούπολη», ιδιαίτερα η Γαλλία, η Σουηδία και η Φινλανδία, παρουσιάζοντας δημόσια ανάπτυξη και δημόσιο αστικό σχεδιασμό. Παρά τη σχετική επιτυχία αυτών των έργων, λίγα πρόσθετα σχέδια έχουν κατασκευαστεί από τη δεκαετία του 1980. Το ιδιωτικό κεφάλαιο έχει αφεθεί για να διαχειριστεί την επέκταση των αστικών περιοχών.
Εξετάζοντας τις μεγάλες πόλεις στις δυτικές χώρες, συμπεριλαμβανομένων εκείνων της Ευρώπης, μια σημαντική μελέτη του Κέιμπριτζ διαπίστωσε ότι η μείωση της κοινωνικής στέγασης σε πολλές από αυτές τις χώρες έχει οδηγήσει σε μεγαλύτερη εξάρτηση από ιδιώτες ιδιοκτήτες και οικονομικούς παράγοντες. Μια έκθεση του 2022 κατέδειξε ότι αυτή η μείωση αύξησε την ανισότητα, μείωσε το βιοτικό επίπεδο της εργατικής τάξης και συνέβαλε στο υψηλότερο κόστος στέγασης συνολικά.
Τα τελευταία πέντε χρόνια, έχουμε δει σημάδια αλλαγής σε ορισμένα μέρη της Ευρώπης. Το Βερολίνο, όντας αντιμέτωπο με τα ραγδαίως αυξανόμενα ενοίκια, έχει κινηθεί για να επιφέρει την κοινωνικοποίηση των ενοικιαζόμενων κατοικιών. Το 2021, η συντριπτική πλειοψηφία που μετείχε σε δημοψήφισμα που έγινε σε ολόκληρή την πόλη απεφάνθη μεταβίβαση των ενοικιαζόμενων κατοικιών που ανήκουν σε μεγάλες εταιρείες σε δημόσιους φορείς, κάτι που θα αφορούσε σχεδόν το 1/5 των ιδιωτικών ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Χρειάζεται ένα νέο σύστημα οικιστικής ανάπτυξης και πολεοδομικού σχεδιασμού
Η απόφαση δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί, αλλά πλέον είναι πιθανό να διεξαχθεί και δεύτερο δημοψήφισμα που αν εγκριθεί θα είναι νομικά δεσμευτικό, σε αντίθεση με το πρώτο. Μια τέτοια αλλαγή σε μια από τις μεγαλύτερες πόλεις της Ευρώπης θα προσέφερε ένα μοντέλο που θα μπορούσαν να το μιμηθούν πολίτες άλλων πόλεων.
Η Ισπανία προέβη πρόσφατα σε μια σειρά θετικών προτάσεων. Η κυβέρνησή της ανακοίνωσε φόρο 100% σε όλους όσοι αγοράζουν σπίτια χωρίς να είναι κάτοικοι ΕΕ και την ίδρυση μιας δημόσιας εταιρεία ανάπτυξης και την κατασκευή 93.000 νέων δημόσιων κατοικιών.
Ωστόσο, ενώ η επέκταση της δημόσιας κατοικίας αντιπροσωπεύει μια κίνηση προς τη σωστή κατεύθυνση, η κλίμακα είναι αρκετά μέτρια. Με την υφιστάμενη βάση στην Ισπανία να είναι πολύ χαμηλή, το σχέδιο της κυβέρνησης δεν θα βελτιώσει αισθητά το ποσοστό των κοινωνικών κατοικιών στη χώρα, που θα εξακολουθήσει να είναι πολύ πιο κάτω από τον μέσο όρο της ΕΕ ή από τα επίπεδα χωρών όπως η Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Δεν είναι πιθανό να ταιριάζει με την κλίμακα των προγραμμάτων δημόσιας στέγασης που είδαμε σε πολλές χώρες κατά τις μεταπολεμικές δεκαετίες.
Οι εξελίξεις στη Βαρκελώνη έμοιαζαν ιδιαιτέρως ελπιδοφόρες. Από τότε που η Άντα Κολάου έγινε δήμαρχος το 2015, η πόλη ξεκίνησε μια προσπάθεια μίμησης της «Κόκκινης Βιέννης», της ευρωπαϊκή πόλη με την ισχυρότερη δημόσια υποδομή στέγασης. Ωστόσο, η εν λόγω απόπειρα ριζικής μεταρρύθμισης μπορεί να τερματιστεί άδοξα εάν δεν την προχωρήσει και ο διάδοχος της Κολάου, ένας κεντροαριστερός πολιτικός που νίκησε στις εκλογές του 2023. Οι έως τώρα προσπάθειες δεν κράτησαν υπό έλεγχο τα ενοίκια, καθώς οι έλεγχοι των τιμών της Καταλονίας κρίθηκαν παράνομοι.
Διαρθρωτική Μεταρρύθμιση
Δεκαετίες ιδιωτικοποιήσεων έχουν επαναπροσανατολίσει τα συστήματα στέγασης της Ευρώπης, καθιστώντας τη στέγαση λιγότερο προσιτή, λιγότερο ασφαλή και λιγότερο ισότιμη. Οι ίδιες τάσεις εκχωρούν ολοένα και περισσότερο τη διαχείριση της ανάπτυξης και του δομημένου περιβάλλοντος στο κεφάλαιο ακινήτων και στην αγορά.
Αυτό το μοντέλο δεν θα εκτοπιστεί χωρίς μια μεγάλη, συντονισμένη προσπάθεια. Οι κρατικές ικανότητες για τη δημόσια στέγαση, την ανάπτυξη και τον πολεοδομικό σχεδιασμό θα χρειαστούν χρόνο για να ανοικοδομηθούν, σε μια εποχή που το μέγεθος της κρίσης απαιτεί επείγουσα δράση. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι πολλά από τα γνωστά εργαλεία που στο παρελθόν παρείχαν κέρδη για την εργατική τάξη δεν είναι πλέον ικανά να σώσουν την Ευρώπη από την κινούμενη άμμο της στεγαστικής κρίσης.
Ακόμη κι εργαλεία από το παρελθόν θα μπορούσαν να συνδράμουν τη διάσωση της Ευρώπη από την κινούμενη άμμο της στεγαστικής κρίσης
Η επέκταση των δημόσιων κατοικιών, η περαιτέρω κίνηση προς την κατεύθυνση που έχουμε ήδη δει σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη και το Βερολίνο αντιπροσωπεύει μιαν απομάκρυνση από τον νεοφιλελευθερισμό. Η δημόσια στέγαση θα πρέπει να είναι κάτι περισσότερο από ένας απλός τρόπος για τη βελτίωση της οικιστικής φτώχειας και της ανασφάλειας, όσο ζωτικής σημασίας κι αν είναι αυτοί οι στόχοι.
Θα πρέπει επίσης να παραδώσει τον πραγματικό έλεγχο στους ενοικιαστές και να αποτελέσει μια βιώσιμη, επιθυμητή, ακόμη και προτιμώμενη εναλλακτική λύση στην ιδιοκτησία κατοικίας. Οι αρχές της «δημόσιας πολυτέλειας και αφθονίας» αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση γι’ αυτό. Χρειάζεται ένα νέο σύστημα οικιστικής ανάπτυξης και πολεοδομικού σχεδιασμού, που θα λάβει έναν παρόμοιο στρατηγικό προσανατολισμό, επιτρέποντας τον εκδημοκρατισμό και την κοινωνικοποίηση της αναπτυξιακής διαδικασίας -τα ερωτήματα του τι χτίζεται, πώς και για ποιον- καθώς και των θεσμών που θα υλοποιούν τα παραπάνω.
