Μια αντιφατική εικόνα εμφανίζει σήμερα το στεγαστικό τοπίο στην Ελλάδα. Από τη μία πλευρά, η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται, οι τιμές αυξάνονται, οι επενδύσεις ενισχύονται και η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει μετά την κατάρρευση που γνώρισε τα χρόνια της κρίσης.
Από την άλλη, η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό τμήμα του πληθυσμού με τα ελληνικά νοικοκυριά να διαθέτουν κατά μέσο όρο το 35,5% του εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19,2% στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Στις πόλεις περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση όταν στην ύπαιθρο το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 27,7%. Παράλληλα, νέοι παράγοντες, όπως η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών, καθιστούν την κατάσταση ακόμη πιο πιεστική.
Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ με συντονιστή τον γενικό διευθυντή του και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, επιχειρεί να χαρτογραφήσει το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα προτείνοντας μέτρα και κατευθύνσεις πολιτικής.
Η διαδρομή προς τη σημερινή κατάσταση ξεκινά από την οικονομική κρίση. Η κατάρρευση της απασχόλησης και των εισοδημάτων μετά το 2008 οδήγησε σε απότομη πτώση των τιμών ακινήτων και σε δραστικό περιορισμό της στεγαστικής πίστης. Η οικοδομή συρρικνώθηκε, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες βρέθηκαν εγκλωβισμένες σε καθεστώτα μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Οταν η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει μετά το 2017, η προσφορά κατοικιών ήταν ήδη αποδυναμωμένη. Οπως επισημαίνεται στη μελέτη, η ανάκαμψη συνέπεσε με την ισχυρή άνοδο του τουρισμού και με την επιστροφή των ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Οι χαμηλές τιμές της περιόδου της κρίσης, σε συνδυασμό με προγράμματα όπως η «Χρυσή Βίζα» και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενίσχυσαν τη ζήτηση, κυρίως στα αστικά κέντρα και σε τουριστικές περιοχές. Οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, τάση που δεν ανέκοψε ούτε η πανδημία.
Στην άλλη πλευρά της εξίσωσης, η προσφορά δεν μπόρεσε να ανταποκριθεί επαρκώς. Παρότι οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν τα τελευταία χρόνια, η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών περιόρισαν την επίδραση αυτής της ανάκαμψης στις τιμές.
Παράλληλα, μεγάλος αριθμός κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς. Πρόκειται για κενά σπίτια, ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού ή διαχείρισης από servicers, κατοικίες που δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμες.
Ποιοι πλήττονται
Σύμφωνα με τη μελέτη, η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αφορά όλους το ίδιο. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση με έξι στους δέκα να δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Οι νέοι, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά πλήττονται δυσανάλογα, ενώ η ποιότητα της κατοικίας επιδεινώνεται, με αυξημένα φαινόμενα υπερπληρότητας. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά και δημογραφικό και κοινωνικό, καθώς επηρεάζει αποφάσεις για εργασία, οικογένεια και κινητικότητα.
Η μελέτη αναδεικνύει μια σειρά από παράγοντες που επιδεινώνουν την κατάσταση όπως την εξωτερική ζήτηση, τις στρεβλώσεις στη χρηματοδότηση, το υψηλό ενεργειακό κόστος, τη δομή των νοικοκυριών, αλλά και το θεσμικό πλαίσιο. Ιδιαίτερη σημασία έχει η απουσία, για δεκαετίες, μιας συνεκτικής στεγαστικής πολιτικής. Το κλείσιμο του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 άφησε ένα θεσμικό κενό, το οποίο σήμερα επιχειρείται να καλυφθεί εκ νέου.
Ενίσχυση κινήτρων
Η μελέτη αφού εξετάζει τις παρεμβάσεις και τα κίνητρα που ενεργοποιήθηκαν για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος (περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιδοτήσεις δανείων για νέους, επιδόματα στέγασης, φορολογικές ελαφρύνσεις για να ανοίξουν κλειστές κατοικίες) προτείνει:
- Μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες.
- Καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου.
- Βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο.
- Επέκταση των περιορισμών που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής.
- Περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
- Ενίσχυση της τηλεργασίας.
- Ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού.
- Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις.
- Διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια.
Premium Eκδοση ΤΑ ΝΕΑ
