Mέχρι πρόσφατα η Ελλάδα ήταν η μοναδική χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωση με μηδενική κοινωνική κατοικία. Στην ετήσια έκθεση που εκδίδει η οργάνωση Ηοusing Europe για την προσιτή στέγη στην Ευρώπη, η χώρα μας συμμετέχει με ένα ολοστρόγγυλο μηδενικό στην κατηγορία «ενοικιαζόμενη κοινωνική κατοικία». Αντίστοιχη έρευνα του Πανελλήνιου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – ΠΑΝΣΥΠΟ, αναφέρει ότι το ποσοστό κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα είναι κάτω από 1%, όταν σε άλλες χώρες φτάνει το 20% – 30%.
Κοινωνική αντιπαροχή
Το πρόγραμμα «κοινωνική αντιπαροχή», με ανέγερση διαμερισμάτων από εργολάβους σε δέκα ακίνητα του δημοσίου και σε ανενεργά στρατόπεδα, αναμένεται να ξεκινήσει επιτέλους φέτος, μετά από πολύχρονες καθυστερήσεις. Υπενθυμίζεται ότι ο πρωθυπουργός είχε ανακοινώσει το μέτρο στη ΔΕΘ το 2022, ως «πρόγραμμα φθηνής στέγης». Τότε μάλιστα είχε εξαγγείλει ότι «οι μισές κατοικίες θα ενοικιάζονται με χαμηλά ποσά σε νέους μισθωτές». Οι άλλες μισές θα αξιοποιούνται εμπορικά από τους ιδιώτες. Ο νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή ψηφίστηκε μεν το Δεκέμβριο του 2022, αλλά ουδέποτε εφαρμόστηκε. Με τον αναθεωρημένο νόμο που ψηφίστηκε τον Αύγουστο του 2025, το ελάχιστο ποσοστό που θα διατίθεται με κοινωνικό ενοίκιο, και δυνατότητα εξαγοράς μετά από 10 χρόνια, ορίστηκε στο 30%.
Όσο για τον αριθμό των ακινήτων που θα διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια εκεί επικρατεί μια ασάφεια. Τον Οκτώβριο του 2025 η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας κ. Δόμνα Μιχαηλίδου είπε ότι ξεκινάει το πρόγραμμα με 2.500 κατοικίες, με στόχο να φτάσουν τις 4.000. Όμως ακόμα και αν οι διαγωνισμοί ξεκινήσουν άμεσα, το νωρίτερο που μπορούν να παραδοθούν είναι το 2027. Παράλληλα τρέχει η ανέγερση 2.000 διαμερισμάτων σε πρώην στρατόπεδα, σε συνεργασία με το ΥΠΕΘΑ, εκ των οποίων τα 500 θα παραχωρηθούν για τις ανάγκες στέγασης των ενστόλων και 1.500 ως κοινωνικές κατοικίες.
Ακόμα και αν σε βάθος τριετίας τα διαμερίσματα με κοινωνικό ενοίκιο αγγίξουν τα 6.500, θα προσφέρουν μεν μια ανακούφιση αλλά δεν πρόκειται να μας ξεκολλήσουν από την τελευταία θέση της ΕΕ στην κοινωνική κατοικία. Εν τω μεταξύ οι τιμές της αγοράς ακινήτων, για πώληση και για ενοικίαση, αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα, μεγεθύνοντας το στεγαστικό πρόβλημα.
Έλλειμμα σε κρατικά στεγαστικά προγράμματα
Σύμφωνα με τη μελέτη του ΠΑΝΣΥΠΟ, η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) το 2012, στο πλαίσιο των μνημονιακών μέτρων, άφησε ένα τεράστιο κενό στη στεγαστική πολιτική στη χώρα μας. Ο ΟΕΚ κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του συνέβαλε στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος για περίπου 700.000 οικογένειες (με νέες κατοικίες ή μέσω δανείων), ενώ κατασκεύασε περισσότερες από 50.000 κατοικίες, οι οποίες παραχωρούνταν σε οικογένειες εργαζομένων. Τη δεκαετία πριν από την κατάργησή του κατασκεύαζε περίπου 1.500 νέες κατοικίες ετησίως.
Τα στατιστικά στοιχεία της αρμόδιας Διεύθυνσης Πληροφορικής του ΟΕΚ, αποτυπώνουν την οικονομική συνεισφορά του, με μέσο ετήσιο ποσό εκταμίευσης σε στεγαστικά προγράμματα ύψους περίπου 500 εκ. ευρώ. Το ποσό αυτό, σημειώνει η μελέτη, δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό αφού η χρηματοδότησή του προέρχονταν από τις εισφορές των εργαζομένων και των εργοδοτών. Από τα παραπάνω οι συγγραφείς της μελέτης υπολογίζουν ότι μετά την κατάργηση του ΟΕΚ (2012-2025) προκλήθηκε στην Ελλάδα έλλειμμα σε κρατικά στεγαστικά προγράμματα της τάξης των 6,5 δισεκ. ευρώ.
Τι προτείνει η ΠΑΝΣΥΠΟ για την κοινωνική κατοικία
Η μελέτη προτείνει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο χρηματοδότησης ύψους 3,2 δισ. ευρώ ετησίως για δημόσια στεγαστικά προγράμματα. Όσο για την κρίσιμη ερώτηση «πού θα βρεθούν τα χρήματα», το προτεινόμενο μοντέλο συνδυάζει την απορρόφηση ευρωπαϊκών κονδυλίων, την ανακατανομή των δημοσίων επενδύσεων αλλά και τη φορολογία των μεγάλων εισοδημάτων και επιχειρήσεων όσο και τη φορολογία συγκεκριμένων τομέων (τραπεζών, βραχυχρόνιων μισθώσεων, Golden Visa κ.α). Στόχος είναι να ενισχυθεί η χρηματοδότηση για τον τομέα της στέγασης με έναν δίκαιο και βιώσιμο τρόπο. Μεταξύ άλλων προτείνει και την αξιοποίηση των αποθεματικών του πρώην ΟΕΚ, τα οποία αγγίζουν το 1 δισεκ. ευρώ.
Η κατανομή των δαπανών του προγράμματος προτείνεται ως εξής: 40 % για ανέγερση/ανακαίνιση, κοινωνικών κατοικιών, 25 % για επιδοτήσεις ενοικίου, 15 % για ενίσχυση νέων, 10 % για στέγαση ευάλωτων ομάδων και 10 % για κίνητρα αξιοποίησης κενών ακινήτων.
Ειδικά για την κοινωνική κατοικία προτείνουν ένα πρόγραμμα νέων κατασκευών και ανακαίνισης επισκευής, αξιοποιώντας δημόσια και δημοτική γη (ΟΔΔΥ/ΕΤΑΔ, Εκκλησία , ανενεργά στρατόπεδα), ύψους 1,28 δισεκ. ευρώ ανά έτος.
Η υλοποίηση εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει περίπου 11.600 νέες κοινωνικές κατοικίες ετησίως, ενώ η ανακαίνιση ανενεργών δημοσίων κτιρίων και η στοχευμένη ενίσχυση πρώτης κατοικίας για νέους μπορούν να σταθεροποιήσουν την αγορά και να περιορίσουν το brain drain.
Τι σημαίνει κοινωνικό ενοίκιο
Η ΠΑΝΣΥΠΟ καταθέτει δύο ρεαλιστικές προτάσεις για το πώς θα ορίζεται το κοινωνικό ενοίκιο, με βάση τις διεθνείς πρακτικές.
Η μία πρόταση για την ενοικιαζόμενη κοινωνική κατοικία είναι να διατίθεται με τιμή χαμηλότερη κατά 60% – 70% του μέσου εμπορικού μισθώματος ανά ζώνη
Η δεύτερη είναι το κοινωνικό μίσθωμα να αντιστοιχεί στο 25–30% του ισοδύναμου καθαρού εισοδήματος του νοικοκυριού (με ανώτατο όριο) με παράλληλη ενσωμάτωση αυτόματης αναπροσαρμογής με δείκτη ενοικίων και εισοδήματος.
Σύσταση Δημόσιου Οργανισμού Στέγασης
Η ενεργειακή διάσταση συνιστά κομβικό στοιχείο στο πρόγραμμα: οι κοινωνικές κατοικίες πρέπει να ενσωματώνουν υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης και ΑΠΕ, ενώ τα έσοδα από την πλεονάζουσα παραγωγή των ηλιακών πάνελ μπορούν να χρηματοδοτούν ένα Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγασης, συνδέοντας έτσι την πολιτική στέγης με την πράσινη μετάβαση.
Η μελέτη υπογραμμίζει την ανάγκη σύστασης ισχυρού φορέα υλοποίησης (Δημόσιος Οργανισμός Στέγασης) και μακροπρόθεσμης στρατηγικής, σε αντιστοιχία με Ευρωπαϊκές πρακτικές, ο οποίος θα διαχειρίζεται το Κρατικό Απόθεμα των κοινωνικών κατοικιών προκειμένου να εξασφαλίζεται η Συνταγματική Υποχρέωση σύμφωνα με το άρθ. 21, παρ.4 : «H απόκτηση κατοικίας από αυτούς που την στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας του Kράτους.»
Η κατασκευή νέων βιοκλιματικών κοινωνικών κατοικιών πρέπει να υλοποιείται μέσω μειοδοτικών διαγωνισμών από τον νέο Δημόσιο Οργανισμό Στέγασης για να παρέχεται το σύνολο της οικοδομήσιμης επιφάνειας σε δικαιούχους κοινωνικής στέγης, ενώ η μελέτη αποτυπώνει και ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα Οικονομοτεχνικής πρότασης κατασκευής οικισμού 160 Βιοκλιματικών Κοινωνικών Κατοικιών στην Κ.Κηφισιά, μέσου εμβαδού 87.50 τ.μ σε ιδιόκτητη έκταση του ΟΕΚ (νυν Δ.ΥΠ.Α.) συνολικού εμβαδού 17.000 m².
Η εμπειρία άλλων χωρών
Η εμπειρία άλλων χωρών —από τις κοινωνικές κατοικίες της Αυστρίας έως τα μοντέλα rent-to-own στη Σουηδία— δείχνει ότι η προσιτή και αξιοπρεπής στέγαση είναι εφικτή όταν συνδυάζονται σταθερή χρηματοδότηση, έξυπνοι κανόνες αγοράς και κοινωνική στόχευση. Η Ελλάδα, καταλήγει η μελέτη, χρειάζεται αντίστοιχα τολμηρά βήματα για να μετατρέψει ξανά τη στέγαση από προνόμιο λίγων σε καθολικό κοινωνικό δικαίωμα, και ουσιαστικό μοχλό ανάπτυξης.
