Η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί πλέον μια παροδική οικονομική δυσκολία, αλλά μια βαθιά δομική πρόκληση που αναδιαμορφώνει τον κοινωνικό χάρτη της χώρας.
Η ελληνική αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει μια βαθιά δομική κρίση, η οποία τροφοδοτείται από την έλλειψη νέων κατασκευών, την άνοδο των επιτοκίων και την κυριαρχία των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Το φαινόμενο τροφοδοτείται από έναν «εκρηκτικό» συνδυασμό παραγόντων: τη χρόνια έλλειψη νέων οικοδομών, τη ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων που απορροφούν το διαθέσιμο απόθεμα και την αύξηση των επιτοκίων που καθιστά τον δανεισμό απαγορευτικό για τη μέση οικογένεια.
Με τις τιμές να έχουν αποκοπεί πλήρως από το επίπεδο των βασικών μισθών, η εύρεση προσιτής κατοικίας μοιάζει με «κυνήγι θησαυρού» σε μια εξαντλημένη αγορά.
Στεγαστική κρίση: H δυσκολία εύρεσης προσιτής στέγης δεν εμφανίζεται με την ίδια ένταση
Υπό αυτές τις συνθήκες η Τράπεζα της Ελλάδας, στην πρόσφατη έκθεση του διοικητή της, Γιάννη Στουρνάρα, «μετρά» τις προοπτικές της αγοράς, εκτιμώντας ότι εφόσον οι γεωπολιτικές εξελίξεις σταθεροποιηθούν, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, με ηπιότερους ρυθμούς ενώ εισάγει τον Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ), ένα στατιστικό εργαλείο που μετρά κατά πόσο το μέσο νοικοκυριό μιας χώρας ή περιοχής έχει το απαραίτητο εισόδημα για να ανταπεξέλθει στο κόστος αγοράς μιας μέσης κατοικίας.
Η αυξανόμενη οικιστική πίεση που παρατηρείται στα μεγάλα αστικά κέντρα και η σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία έτη εκτιμάται ότι κατηύθυναν τη ζήτηση των νοικοκυριών προς πιο προσιτές περιοχές, χαμηλότερων αξιών, αλλά και προς παλαιότερα ακίνητα.
Η έκθεση της ΤτΕ σημειώνει ότι η δυσκολία εύρεσης προσιτής στέγης δεν αφορά ή δεν εμφανίζεται με την ίδια ένταση σε όλη τη χώρα. Στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας η πίεση είναι σαφώς εντονότερη λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού, του περιορισμένου και παλαιού οικιστικού αποθέματος, αλλά και της αυξημένης ζήτησης για τουριστικές και άλλες ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων, οι οποίες αφαιρούν οικιστικό απόθεμα από τη χρήση πρώτης κατοικίας.
Αύξηση τιμών
Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων, αυξητική τάση συνεχίζει να καταγράφεται στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των αξιών των διαμερισμάτων, στην οποία συνέβαλαν, μεταξύ άλλων, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, καθώς και το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα (“Σπίτι μου ΙΙ”).
Σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων των τιμών των κατοικιών που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2025 σε επίπεδο χώρας καταγράφηκε αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) κατά 7,8%, με ηπιότερο ωστόσο ρυθμό σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (9,1%).
Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (7,4%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%), ενώ στην Αθήνα οι αντίστοιχος ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος σε σχέση με τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας (6,2%).
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η ΤτΕ για την τραπεζική χρηματοδότηση, το 2025 σημειώθηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά 49,8%, ωστόσο αυτό συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.
Επίσης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2025), η ζήτηση στεγαστικών δανείων παρέμεινε αμετάβλητη, ενώ κατά τα δύο προηγούμενα τρίμηνα είχε καταγραφεί μείωση.
Στεγαστικά δάνεια
Η δυνατότητα των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν το απαραίτητο κεφάλαιο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού εξαρτάται από τις τιμές των ακινήτων, το διαθέσιμο εισόδημα και τις πιστωτικές συνθήκες, ειδικότερα δε από το ύψος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Προκειμένου να αποτυπωθεί η δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, εισήχθη δείκτης ο οποίος μετράει κατά πόσον ένα νοικοκυριό μεσαίου εισοδήματος μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά κατάλληλης και επαρκών προδιαγραφών κατοικίας μέσω δανεισμού.
Ο Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ) βασίζεται σε μεθοδολογία με βάση τη διεθνή βιβλιογραφία, σύμφωνα με την οποία η ικανότητα εξυπηρέτησης στεγαστικού δανείου σε επίπεδο χώρας αποτελεί κρίσιμη παράμετρο της στεγαστικής προσιτότητας. Η προσέγγιση αυτή καθιστά δυνατή την ανάδειξη της διακριτής επίδρασης των εισοδημάτων, των συνθηκών χρηματοδότησης και των τιμών των κατοικιών στη δυνατότητα απόκτησης στέγης, προσφέροντας χρήσιμη πληροφόρηση για τον σχεδιασμό αποτελεσματικών πολιτικών.
Αρχικά, η Αττική χωρίστηκε σε ευρύτερες χωρικές ενότητες, υποαγορές, με γεωγραφική και πολεοδομική συνάφεια, όπως και συνάφεια επιπέδου τιμών. Ο διαχωρισμός σε υποαγορές έγινε με ομαδοποίηση των Ταχυδρομικών Κωδικών στους οποίους εντάσσονται τα ακίνητα του δείγματος.
Το «σπάσιμο» της Αττικής σε υποαγορές
Ως διακριτές υποαγορές ορίστηκαν οι εξής: «Δήμος Αθηναίων», «Βόρεια Προάστια», «Νότια Προάστια», «Πειραιάς», «Δυτικά Προάστια» και «Υπόλοιπη Αττική».
Ειδικά για τον Δήμο Αθηναίων έγινε περαιτέρω διαχωρισμός, ώστε να αποτυπωθεί η σημαντική διαφοροποίηση στα επίπεδα αξίας.
Ο ΔΙΣΧ υπολογίστηκε αρχικά για τις διαφορετικές υποαγορές της Αττικής και κατόπιν για υποπεριοχές του Δήμου Αθηναίων, για το έτος 2024.
Από την ανάλυση προέκυψε ότι το 2024 ο ΔΙΣΧ για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας κυμαίνεται πλησίον του ορίου του 1, και συγκεκριμένα μεταξύ 0,7 και 1,4, γεγονός που καταδεικνύει οριακή ή χαμηλή προσιτότητα.
Αναλυτικότερα, με βάση τα αποτελέσματα του δείκτη, η βέλτιστη δυνατότητα αγοράς κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση καταγράφεται στην αγορά κατοικιών των δυτικών προαστίων, ενώ αντίθετα τα νότια προάστια καταγράφονται ως η λιγότερο προσιτή επιλογή.
Χαμηλότερα από το 1 εκτιμάται και ο δείκτης για τα βόρεια προάστια, ενώ αντίθετα οι δείκτες του Πειραιά και της υπόλοιπης Αττικής εκτιμώνται ελαφρώς υψηλότερα του 1.
Τέλος, για το κέντρο της Αθήνας ως σύνολο, ο δείκτης εκτιμάται οριακά πάνω από το όριο ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, εντός του 1ου Δημοτικού Διαμερίσματος, τα νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων μπορούν να υποστηρίξουν στεγαστικό δάνειο για κατοικία μόνο στις θέσεις χαμηλότερων αξιών. Στις παραδοσιακές ωστόσο οικιστικές γειτονιές του ευρύτερου Δήμου Αθηναίων (2ο-7ο Δημοτικό Διαμέρισμα), ο ΔΙΣΧ εκτιμάται μεγαλύτερος του 1.
Ποιοτικά χαρακτηριστικά
Το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας (Δήμος Αθηναίων) έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ το αντίστοιχο στα προάστια της πόλης και στην υπόλοιπη Αττική έχει κατασκευαστεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Με άλλα λόγια, στα προάστια της Αθήνας, τα οποία αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα σε σχέση με το κέντρο, το απόθεμα είναι πιο σύγχρονων τεχνικών προδιαγραφών και βρίσκεται σε καλύτερη κατάσταση.
Επομένως, η δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών μεσαίων εισοδημάτων σε συγκεκριμένες περιοχές δεν οφείλεται μόνο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των θέσεων, αλλά και στις καλύτερες τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων που διατίθενται. Αντίστροφα, κατοικίες σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αν και εντός της οικονομικής ικανότητας των νοικοκυριών, ενδεχομένως απαιτούν σημαντικό πρόσθετο κεφάλαιο για να καταστούν σύγχρονες και λειτουργικές ώστε να καλύπτουν επαρκώς τις οικιστικές ανάγκες, γεγονός το οποίο μειώνει το πραγματικό επίπεδο προσιτότητας.
Συμπερασματικά, η επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας που διαπιστώνεται το τελευταίο διάστημα σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με την ταχεία αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία ενισχύεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με την προσφορά, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η αυξανόμενη οικιστική πίεση, ιδίως στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, περιορίζει σταδιακά τις επιλογές των νοικοκυριών για προσιτή και κατάλληλη στέγη.
