Ο Πειραιάς αναδεικνύεται ο νέος μαγνήτης για ακίνητα. Η επέκταση του Μετρό και η ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής έχουν ενισχύσει την αξία των ακινήτων τα τελευταία χρόνια στον Πειραιά.
Οι τιμές στο Πειραιά
Σύμφωνα με έρευνα της ReDataset οι κατοικίες που βρίσκονται σε απόσταση έως 1 χλμ. από το λιμάνι εμφανίζουν 8% υψηλότερο διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο ανά τ.μ., στα 10,45 €/τ.μ., έναντι 9,72 €/τ.μ. στη ζώνη 1–2 χλμ. Η συνολική διάμεση τιμή του δείγματος διαμορφώνεται στα 10,0 €/τ.μ.
Εξετάζοντας την απόσταση σε μικρότερα διαστήματα των 250 μέτρων, παρατηρείται μια γενικά πτωτική τάση. Στα πρώτα 500 μέτρα, η διάμεση ζητούμενη τιμή βρίσκεται περίπου στα 10,8 €/τ.μ., ενώ στη ζώνη 1.750–2.000 μέτρων υποχωρεί στα 9,1 €/τ.μ.
Η επιφάνεια αποτελεί ένα από τα χαρακτηριστικά με τις μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις στα ζητούμενα ενοίκια.
Οι κατοικίες 20–50 τ.μ. εμφανίζουν διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο 13,3 €/τ.μ., δηλαδή 33% υψηλότερο από τη συνολική διάμεσο του δείγματος. Στον αντίποδα, οι κατοικίες 120–300 τ.μ. βρίσκονται στα 7,7 €/τ.μ.
Η διαφορά αυτή αναδεικνύει ότι το μικρότερο μέγεθος συνδέεται με υψηλότερη ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό, παρότι το συνολικό μηνιαίο ενοίκιο μπορεί να είναι χαμηλότερο.
Το έτος κατασκευής συνδέεται επίσης με διαφοροποιήσεις στα ζητούμενα ενοίκια.
Στις κατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν από το 2000, οι διάμεσες τιμές παραμένουν σχετικά σταθερές, κυμαινόμενες μεταξύ 9,4 και 10,0 €/τ.μ.
Από το 2000 και μετά, καταγράφονται υψηλότερες τιμές στις νεότερες κατηγορίες κατασκευής.
Η μεγαλύτερη διαφοροποίηση εμφανίζεται στις κατοικίες της περιόδου 2020–2026, με διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο 12,9 €/τ.μ., δηλαδή 29% υψηλότερο από τη συνολική διάμεσο.
Οι διαφορές αυτές αποτυπώνουν την υψηλότερη ζητούμενη τιμή των νεότερων κατοικιών στο συγκεκριμένο δείγμα, χωρίς να απομονώνουν την επίδραση της ηλικίας από άλλα χαρακτηριστικά, όπως η ενεργειακή απόδοση ή η τοποθεσία.
Αντίστοιχη διαφοροποίηση παρουσιάζεται και με βάση την ενεργειακή κλάση.
Οι κατοικίες υψηλότερων ενεργειακών κατηγοριών εμφανίζουν υψηλότερα ζητούμενα ενοίκια ανά τ.μ., με την κλάση Α+ να καταγράφει την υψηλότερη διάμεση τιμή.
Η διαφορά μεταξύ των κλάσεων Α+ και Η φτάνει τα 3,6 €/τ.μ., με διάμεσες ζητούμενες τιμές 12,6 και 9,0 €/τ.μ. αντίστοιχα. Παράλληλα, οι κατοικίες κλάσης Α+ βρίσκονται 26% πάνω από τη συνολική διάμεσο του δείγματος.
Η ενεργειακή απόδοση αποτελεί επομένως ένα σημαντικό χαρακτηριστικό διαφοροποίησης των ζητούμενων τιμών. Ωστόσο, οι ενεργειακές κατηγορίες συνδέονται συχνά και με άλλες διαφορές μεταξύ των κατοικιών, όπως το έτος κατασκευής και οι συνολικές προδιαγραφές τους.
Η αρχική σύγκριση δείχνει υψηλότερα ζητούμενα ενοίκια κοντά στο λιμάνι. Ωστόσο, οι κατοικίες των δύο ζωνών δεν έχουν απαραίτητα τα ίδια χαρακτηριστικά.
Στη ζώνη 0–1 χλμ., οι κατοικίες είναι συχνότερα μικρότερες και παλαιότερες, ενώ μεγαλύτερο ποσοστό διαθέτει ασανσέρ και βρίσκεται σε υψηλότερο όροφο.
Αυτές οι διαφοροποιήσεις έχουν σημασία, καθώς το μέγεθος, η ηλικία, ο όροφος και ο εξοπλισμός μιας κατοικίας συνδέονται με το ύψος του ζητούμενου ενοικίου.
Η αγορά ενοικίασης γύρω από το λιμάνι του Πειραιά παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις τόσο ως προς την απόσταση όσο και ως προς τα χαρακτηριστικά των κατοικιών του δείγματος.
Τρία βασικά συμπεράσματα προκύπτουν από τα δεδομένα:
Η εγγύτητα στο λιμάνι συνδέεται με υψηλότερα ζητούμενα ενοίκια. Η ζώνη 0–1 χλμ. εμφανίζει διάμεση τιμή 8% υψηλότερη από τη ζώνη 1–2 χλμ.
Το μέγεθος της κατοικίας διαφοροποιεί έντονα την τιμή ανά τ.μ. Οι μικρότερες κατοικίες εμφανίζουν σημαντικά υψηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές.
Η ηλικία και η ενεργειακή κλάση συνδέονται με διαφορετικά επίπεδα τιμών. Οι κατοικίες κατασκευής 2020–2026 και ενεργειακής κλάσης Α+ βρίσκονται αισθητά πάνω από τη συνολική διάμεσο.
Το σημαντικότερο, όμως, είναι ότι η γεωγραφική σύγκριση δεν μπορεί να απομονωθεί από τα χαρακτηριστικά των κατοικιών. Η απόσταση από το λιμάνι αποτελεί μέρος της εικόνας, αλλά δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει τις παρατηρούμενες διαφορές στα ενοίκια.
Πηγή: ot.gr
