Συνεχίζονται τα αντιφατικά μηνύματα από την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με δύο νέες έρευνες να αποκαλύπτουν διαφορετικές τάσεις, ανάλογα με την περιοχή, το εμβαδόν του ακινήτου και το αν διατίθεται προς πώληση ή προς ενοικίαση.
Η έρευνα της πλατφόρμας αγγελιών Spitogatos με τίτλο «The Housing Gap in Greece» (Το στεγαστικό έλλειμμα στην Ελλάδα), παρουσιάστηκε στο ετήσιο συνέδριο για το Real Estate «Prodexpo 2026». Εξετάζει τη δυναμική που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, μέσα από την αναλογία προσφοράς και ζήτησης, όπως αυτή καταγράφεται στην ψηφιακή πλατφόρμα (διαθέσιμα ακίνητα, αναζητήσεις και αιτήματα ενδιαφέροντος των χρηστών)
Παρουσιάζει συγκεντρωτικά πανελλαδικά στοιχεία καθώς και στοιχεία για την Αττική και τα Βόρεια Προάστια, για την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2026, με τα στελέχη της εταιρείας να καταλήγουν ότι χρειάζεται ένα «σοκ προσφοράς» στην αγορά ακινήτων.
Τα στοιχεία της πλατφόρμας «Χρυσή Ευκαιρία» για το γ’ τρίμηνο του 2026 και φανερώνουν μεγάλη συρρίκνωση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση στην πρωτεύουσα, κατά 9,5% ως 26,9%, ανάλογα με το εμβαδόν. Την ίδια στιγμή οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να αυξάνονται, με σημαντική άνοδο να σημειώνεται και σε μέχρι πρότινος πιο οικονομικές περιοχές, όπως το Ίλιον (+11,5%) και το Αιγάλαιω (+11,1%), στις κατοικίες ως 80 τ.μ.
πηγή: Prodexpo 2026, Spitogatos – επεξεργασία: Claude
Τι δείχνει η έρευνα του Spitogatos
Η έρευνα του Spitogatos διαπιστώνει ότι η αγορά της ενοικίασης δέχεται τριπλάσια πίεση από την αγορά πώλησης ακινήτων, με βάση τα αιτήματα ενδιαφέροντος.
Συγκεκριμένα, σε πανελλαδικό επίπεδο κάθε διαθέσιμο ακίνητο προς ενοικίαση συγκεντρώνει κατά μέσο όρο 2,41 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος, ενώ κάθε ακίνητο προς πώληση μόλις 0,79.
Αντίστοιχα, σε κάθε ενοικιαζόμενο ακίνητο αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 23,4 μοναδικές αναζητήσεις, ενώ για κάθε ακίνητο προς πώληση 11,7.
Ο συνδυασμός των δύο δεικτών (μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος και αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο), μας δίνει μια εικόνα του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Όπως αναφέρει η έρευνα, η αγορά ενοικίου είναι πολύ πιο πιεσμένη στην Αττική και τα νησιά, ενώ η μεγαλύτερη δυσαναλογία προσφοράς και ζήτησης εντοπίζεται στις κατοικίες με ενοίκιο κάτω των 600 ευρώ. Σύμφωνα με τις δηλώσεις των στελεχών του Spigotatos πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι χαμηλής ενεργειακής κλάσης ή χρειάζονται παρεμβάσεις.
Στις πωλήσεις το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις κατοικίες αξίας ως 300.000 ευρώ, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο έλλειμμα. Στις κατοικίες από 550.000 ευρώ και πάνω η σχέση προσφοράς και ζήτησης εμφανίζεται πιο ισορροπημένη.
Πού εντοπίζεται η μεγαλύτερη πίεση
Η πίεση στις πωλήσεις ακινήτων στην Αττική κορυφώνεται σε διαφορετικές περιοχές από ό,τι η πίεση στις ενοικιάσεις. Η έρευνα εστιάζει στην αγορά των Βορείων Προαστίων, διαπιστώνοντας μεγάλες αποκλίσεις ακόμα και ανάμεσα σε κοντινές περιοχές: στα ενοίκια ο δήμος της ζώνης με την υψηλότερη ζήτηση συγκεντρώνει 12-14 φορές περισσότερες αιτήσεις ενδιαφέροντος από τον δήμο με τη χαμηλότερη ζήτηση.
Για παράδειγμα, στα ακίνητα προς πώληση κάτω των 300.000 ευρώ, η υψηλότερη ζήτηση στα Βόρεια Προάστια εντοπίζεται στο Παλαιό Ψυχικό, με 2,17 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος και σχεδόν 85 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Όσο ανεβαίνει η τιμή, μειώνεται το ενδιαφέρον.
Για κάθε ακίνητο των Βορείων Προαστίων που πωλείται από 550.000 ευρώ και πάνω αντιστοιχούν κατά μέσο όρο μόλις 0,24 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος. Αυτό σημαίνει ότι τα διαθέσιμα ακίνητα είναι περίπουι τετραπλάσια από τους μοναδικούς ενδιαφερόμενους.
Τα ακίνητα κάτω των 300.000 ευρώ έχουν εξαπλάσια μοναδικά αιτήματα ανά ακίνητο από ό,τι τα ακριβότερα (1,47 έναντι 0,24)
Σε ό,τι αφορά την αγορά ενοικίασης στα Βόρεια Προάστια, για κάθε ακίνητο με ενοίκιο ως 600 ευρώ εκδηλώνονται σχεδόν 21 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος, πάνω από 8 φορές περισσότερα από τον πανελλαδικό μέσο όρο των ενοικιάσεων.
Πιέσεις στην αγορά ενοικίασης
Οι πίνακες της Χρυσής Ευκαιρίας εξετάζουν συνδυαστικά τις μεταβολές των τιμών και του αριθμού των αγγελιών που αναρτώνται στην πλατφόρμα.
Ενώ η Αθήνα δείχνει συρρίκνωση της προσφοράς, ιδίως στα ενοίκια, σε πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα, οι αγγελίες αυξάνονται στις περισσότερες κατηγορίες, χωρίς όμως να μειώνονται οι τιμές.
Για παράδειγμα, στην Αθήνα οι αγγελίες ενοικίασης ακινήτων ως 80 τ.μ. μειώθηκαν σε ένα χρόνο κατά 9,5%. Συγκεκριμένα, το γ’ τρίμηνο του 2025 υπήρχαν συνολικά 11.232 διαθέσιμα ενοικιαζόμενα ακίνητα ως 80 τ.μ. στην πλατφόρμα της Χρυσής Ευκαιρίας. Το γ’ τρίμηνο του 2026 ο αριθμός τους υποχώρησε στα 10.169.
Χάθηκαν δηλαδή 1.063 αγγελίες ενοικίασης μόνο από τη συγκεκριμένη πλατφόρμα. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αποσύρθηκε από την αγορά αντίστοιχος αριθμός ακινήτων, είναι όμως μια ενδεικτική τάση συρρίκνωσης της προσφοράς. Ακόμα μεγαλύτερη ήταν η ποσοστιαία μείωση στα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα από 81 ως 120 τ.μ., κατά 11,9% ή 387 λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα. Η μεγαλύτερη ποσοστιαία πτώση σημειώνεται στις αγγελίες ενοικίασης ακινήτων πάνω από 120 τ.μ., που μειώθηκαν κατά 26,9%. Επειδή όμως ούτως ή άλλως πρόκειται για μια μικρή αγορά, η αριθμητική μείωση είναι 237 ακίνητα.
Αντιθέτως, στην Πάτρα οι αγγελίες για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 37,5%, στα 8.308 διαμερίσματα. Στην κατηγορία των 81 – 120 τ.μ. υπήρξε αύξηση 22,4% και στα ακίνητα άνω των 120 τ.μ. 44,7%, αν και πρόκειται για μόλις 149 αγγελίες.
Στη Θεσσαλονίκη, οι αγγελίες ενοικίασης κατοικιών έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 17,3%, φτάνοντας τις 4.935, μια σημαντική ενίσχυση της διαθεσιμότητας σε μια αγορά υψηλής ζήτησης. Στην ενδιάμεση κατηγορία 81-120 τ.μ. υπήρξε μικρή αύξηση 3% και στα σπίτια άνω των 120 τ.μ. μείωση 20%, που όμως αντιστοιχεί σε μόλις 27 λιγότερες αγγελίες.
Στο Ηράκλειο Κρήτης, αντίθετα, υπήρξε συρρίκνωση της προσφοράς ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων ως 80 τ.μ. σχεδόν κατά 15%.
Αυξήθηκαν οι αγγελίες πώλησης για διαμερίσματα ως 80 τ.μ.
Στις αγγελίες πώλησης ακινήτων στη Χρυσή Ευκαιρία, η εικόνα είναι διαφορετική. Στην Αθήνα υπάρχει μεν συρρίκνωση στην προσφορά, αλλά αφορά μόνο τις κατοικίες άνω των 80 τμ. Στα μικρότερα διαμερίσματα υπάρχει αύξηση των αγγελιών, έστω οριακή (0,8%). Αντιθέτως στην Πάτρα οι αγγελίες πώλησης ακινήτων μέχρι 80 τ.μ. αυξήθηκαν εντυπωσιακά, κατά 33,2%. Πιο συγκρατημένη αύξηση της προσφοράς υπάρχει στη Θεσσαλονίκη, από 2,4% ως 7,4%.
Συνεχίζεται το ράλι σε ενοίκια και τιμές ακινήτων
Η αύξηση της προσφοράς στις πωλήσεις ακινήτων δεν φαίνεται να συγκρατεί τις τιμές. Τα διαμερίσματα ως 80τ.μ. στην Αθήνα ακρίβυναν κατά 10,2% σε ζητούμενες τιμές, στην Πάτρα 7,6%, στη Θεσσαλονίκη 7,2%.
Στα ενοίκια, η ίδια κατηγορία διαμερισμάτων ακρίβυνε κατά 7,3% στην Αθήνα, 5% στη Θεσσαλονίκη και 1,4% στην Πάτρα.
Ζητάνε πολλά, παίρνουν λιγότερα
Αυτό που εκ των πραγμάτων δεν μπορούν να αποτυπώσουν τα στοιχεία του Spitogatos και της Χρυσής Ευκαιρίας είναι αν το υψηλό ενδιαφέρον για αγορές ακινήτων καταλήγει σε εξίσου υψηλό αριθμό συναλλαγών.
Ωστόσο από την έρευνα του ΙΟΒΕ και της Cepal «Το προφίλ της επέκτασης της προσφοράς κατοικιών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, 2025 -2026», προκύπτει αύξηση των αγγελιών, επιμήκυνση του χρόνου που μένει αναρτημένη μια αγγελία και μείωση των καταγεγραμμένων αγοραπωλησιών.
Η έρευνα, αξιοποιεί συνδυαστικά στοιχεία από την ΤτΕ, την ΕΛΣΤΑΤ, τις αγγελίες πώλησης σε ψηφιακές πλατφόρμες (σε επεξεργασία της ReDataSet) και το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων.
Διαπιστώνει για παράδειγμα ότι σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οι ενεργές αγγελίες πώλησης ανά 1.000 κατοίκους αυξήθηκαν κατά 15% ως 26%, ενώ οι καταγεγραμμένες συναλλαγές μειώθηκαν 17%-30% ανάλογα με την περιοχή (β’ τρίμηνο 2026 έναντι β’ τρίμηνο 2025).
Επίσης καταγράφεται αρκετά μεγάλη ψαλίδα μεταξύ της ζητούμενης και της τελικής τιμής πώλησης, η οποία κυμαίνεται από 20% (Θεσσαλονίκη) ως 38,5% (Νότια Προάστια Αττικής).
