«Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή;» είναι το ερώτημα στο οποίο επιχειρεί να απαντήσει νέα έρευνα της Eurobank.
Έχει προηγηθεί έρευνα πεδίου της Αlpha Bank, που δείχνει ότι οι νέοι στην Ελλάδα συγκατοικούν αναγκαστικά με τους γονείς τους ως τα 35 τους χρόνια κατά μέσο όρο, επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν για δικό τους σπίτι με το μισθό τους, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.
Στην ίδια έρευνα είχε καταγραφεί ότι η αγορά κατοικίας είναι απολύτως ανέφικτη για την πλειονότητα των Ελλήνων (54%) και δύσκολα εφικτή για το 39%, ενώ οι επτά στους δέκα θεωρούν ότι τα ενοίκια είναι πολύ υψηλά σε σχέση με το εισόδημα.
Νέα ψυχρολουσία
Η σημερινή έκθεση της Εurobank είναι άλλη μια ψυχρολουσία. Επιβεβαιώνει ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από ό,τι τα εισοδήματα των νοικοκυριών, καθιστώντας το όνειρο απόκτησης στέγης ολοένα πιο μακρινό.
Η επιδείνωση στην προσιτότητα της στέγης (housing affordability), συνιστά πηγή ανησυχίας, παραδέχεται η έκθεση της συστημικής τράπεζας, καθόσον «αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία».
Στενότητα προσφοράς
Ως βασική αιτία για την επιδείνωση του στεγαστικού ζητήματος η έκθεση αναγνωρίζει τη στενότητα της προσφοράς κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές τους καθορίζονται από την αυξημένη –εγχώρια και διεθνή- ζήτηση.
H Eurobank χαρακτηρίζει ως παράδοξο το παράδοξο το γεγονός ότι η αύξηση των αγοραπωλησιών κατοικιών δεν συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά «την αυξημένη διάθεση –και δυνατότητα- των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν», όπως γράφει.
Καταλήγει ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών. Σε δεύτερο πλάνο αναφέρει πιθανούς περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς – αναφερόμενη προφανώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλα μόνο στην περίπτωση που «οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή».
Άνοιγμα ψαλίδας τιμών κατοικίας και εισοδημάτων
Κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα συρρικνώθηκαν με υψηλό ρυθμό, κάνοντας βουτιά σε ονομαστικούς όρους κατά -42%, ανάμεσα στο 2008 και το 2017.
Από το 2018 όμως οι τιμές των διαμερισμάτων ακολουθούν ανοδική τροχιά, η οποία σωρευτικά ξεπερνάει το 70%. Ως αποτέλεσμα ο δείκτης τιμών ακινήτων απέχει «μια ανάσα» από το μέγιστο επίπεδό του προ κρίσης χρέους.
Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση – π.χ. τα νότια προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Θεσσαλονίκης και ορισμένα νησιά, οι τιμές έχουν αυξηθεί 50%–60% σε σύγκριση με το 2019 και 80%–120% σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο.
Εάν συγκριθούν οι τιμές των κατοικιών με τα εισοδήματα των νοικοκυριών, το οποίο αποτελεί έναν δείκτη για την προσιτότητα της αγοράς κατοικίας (affordability), ο σχετικός λόγος έχει σημειώσει αύξηση μεγαλύτερη του 20% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία και προσεγγίζει πλέον τα επίπεδα προ κρίσης.
Ενδεικτικά, το 2007 η μέση τιμή μιας κατοικίας στην Ελλάδα ήταν ίση με 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα, έναντι διάμεσης τιμής 12,7 φορές στην Ευρωζώνη .
Καθώς η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν μεγαλύτερη αναλογικά από τη μείωση του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, ο λόγος αυτός βελτιώθηκε σημαντικά, παραμένοντας όμως ελαφρώς υψηλότερος από το διάμεσο της ΕΖ20, 11,4 έναντι 11 τη χρονιά πριν την εξάπλωση της πανδημίας του COVID-19.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (2022), ο λόγος αυτός είχε αυξηθεί στο 12,5.
Ακρίβυναν 55% οι κατοικίες
Με βάση πάλι την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των κατοικιών μεταξύ 2019-2024 αυξήθηκαν μεσοσταθμικά κατά 55%.
Το ίδιο διάστημα, ο ονομαστικός ρυθμός αύξησης των εισοδημάτων, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του υπ.Οικονομίας, κυμαίνεται στο 22,9%. Δηλαδή τα οικιστικά ακίνητα ακρίβυναν με υπερδιπλάσιο ρυθμό από την ονομαστική αύξηση των εισοδημάτων.
Τα πραγματικά εισοδήματα είτε παρέμειναν καθηλωμένα, είτε αυξήθηκαν με πολύ χαμηλούς ρυθμούς (μόλις 0,7% το 2024).
«Τo πρωτόγνωρο για δεκαετίες παγκόσμιο πληθωριστικό κύμα της περιόδου 2022–23 αύξησε σημαντικά το κόστος διαβίωσης, ενώ τα απόνερά του συνεχίζουν να ασκούν πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς: την 5ετία 2020–2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνά το 30%. Ενδεικτικό είναι ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών στην Ελλάδα, μετά τη συγκυριακή αύξησή της κατά τη διάρκεια της πανδημίας, επέστρεψε ξανά σε αρνητικό έδαφος το 2022, ενώ το 2024 διαμορφώθηκε στα -€5,2 δισεκ. ή στο -3,3% του διαθέσιμού εισοδήματος των νοικοκυριών», σημειώνει η Εurobank.
Kαταλήγει, ότι παρά την αξιοσημείωτη μεγέθυνση της οικονομίας μετά την πανδημία, τη σημαντική μείωση της ανεργίας, και την αύξηση των εισοδημάτων, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από τα προ-κρίσης χρέους επίπεδα. Σε αντίστοιχη έκθεση της Εurobank σημειώνεται οτι το πραγματικό κατά κεφαλην ΑΕΠ είναι περίπου 15% χαμηλότερο από ό,τι το 2010.
Δεν έχει ανακάμψει επαρκώς η οικοδομή
Στην ίδια έκθεση της Eurobank, επισημαίνεται ότι ο κατασκευαστικός τομέας, ιδίως οι επενδύσεις σε κατοικίες, υπέστησαν κατάρρευση την περίοδο της κρίσης, με πτώση ως και 95% σε σύγκριση με την κορυφή του 2007.
Ως αποτέλεσμα, οι επενδύσεις σε κατασκευή κατοικιών το 2017, στο απόγειο της κρίσης, ήταν μόλις το 5% των επενδύσεων παγίου κεφαλαίου και μόλις το 0,6% του ΑΕΠ. Ενδεικτικά το 2007 η κατασκευή κατοικιών ήταν το 43% των συνολικών επενδύσεων και το 11% του ΑΕΠ.
Σήμερα οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν ανακάμψει μεν, στο 15,3% των επενδύσεων παγίων και στο 2,3% του ΑΕΠ. Εξακολουθούν όμως να υπολείπονται σημαντικά από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, όπου η κατασκευή κατοικιών αποτελεί το 27,5% των επενδύσεων και το 5,8% του ΑΕΠ.
Δείτε όλη την έκθεση της Eurobank ΕΔΩ
