Η έναρξη του προγράμματος «Σπίτι μου 2», οι εξελίξεις γύρω από τη Golden Visa, η έντονη ζήτηση για ακίνητα και ενοικίαση, καθώς και οι διαδοχικές αυξήσεις τιμών στα μεγάλα αστικά κέντρα αλλά και σε όλη την Ελλάδα, συγκαταλέγονται στις σημαντικότερες εξελίξεις που διαμόρφωσαν την ελληνική κτηματαγορά το 2025.
Το Spitogatos Insights αναλύει την πορεία των Μέσων Ζητούμενων Τιμών (ΜΖΤ) καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους σε όλη τη χώρα εστιάζοντας περαιτέρω σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Τα ακίνητα
Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αγορά κατοικίας συνέχισε την ανοδική της πορεία και το 2025, με τη μέση ζητούμενη τιμή (ΜΖΤ) πώλησης να επιταχύνει τον ρυθμό αύξησής της στο 9,4% σε ετήσια βάση, από 8,8% έναν χρόνο νωρίτερα. Την ίδια στιγμή, η αγορά ενοικίασης παρουσίασε ηπιότερη δυναμική, καθώς η ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,0%, έναντι υψηλότερης ετήσιας ανόδου 7,8% το 2024. H ΜΖΤ πώλησης κατοικίας ενισχύθηκε κατά 8,7% το 2025 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, καταγράφοντας μεγαλύτερη ετήσια αύξηση σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Αντίθετα, η ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας κινήθηκε με χαμηλότερο ρυθμό, αυξανόμενη κατά 4,5% σε ετήσια βάση υποχωρώντας από την σημαντική άνοδο 8,1% που είχε καταγραφεί το 2024.
Στη Θεσσαλονίκη, σημαντική ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας σημειώθηκε το 2025 της τάξης του 11,2% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, ενώ ελαφρώς μικρότερη της τάξης του 9,2% ήταν η αύξηση της ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας το 2025 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.
Εξετάζοντας την εξέλιξη της Μέσης Ζητούμενης Τιμής πώλησης και ενοικίασης κατοικίας την περίοδο 2021–2025 σε Αττική και Θεσσαλονίκη, διαπιστώνεται έντονη ανοδική δυναμική και στις δύο αγορές, με σαφώς ισχυρότερη ανοδική τάση στη Θεσσαλονίκη. Ειδικότερα, η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκε κατά 63,5%, ποσοστό υψηλότερο από το αντίστοιχο της Αττικής (41,5%) όπως φαίνεται χαρακτηριστικά και στον σχετικό πίνακα. Αντίθετα, οι αυξήσεις στις ΜΖΤ ενοικίασης εμφανίζονται πιο συγκρατημένες φτάνοντας το 28,4% στη Θεσσαλονίκη και το 24,9% στην Αττική. Η διαφοροποίηση μεταξύ πωλήσεων και ενοικίων αποτυπώνει την έντονη ζήτηση για αγορά κατοικίας καθώς και επενδυτικά ακίνητα.
Εστιάζοντας στους επιμέρους τομείς της Αττικής, η εικόνα της κτηματαγοράς το 2025 αποτυπώνει τις ζητούμενες τιμές κατοικίας προς πώληση σε ανοδική τροχιά, με αυξήσεις στη Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) σε όλους τους τομείς σε σύγκριση με το 2024. Ο Δήμος Αθηναίων αναδεικνύεται ως η περιοχή της Αττικής με τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση (11,6%), γεγονός που αντανακλά τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης για κεντρικές και αναβαθμιζόμενες περιοχές.
Αντίστοιχα έντονη είναι η αύξηση στην ΜΖΤ πώλησης κατοικίας και στα Δυτικά Προάστια (11,2%), γεγονός το οποίο επιβεβαιώνει την μετατόπιση ενδιαφέροντος των δυνητικών αγοραστών προς πιο προσιτές αγορές, ενώ τα Προάστια του Πειραιά ακολουθούν με αύξηση 8,3%. Σε αντίθεση με τους υπόλοιπους τομείς, η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στον Πειραιά εμφανίζεται σχετικά σταθερή το 2025, στοιχείο που ενδεχομένως υποδηλώνει φάση εξισορρόπησης μετά τις έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών.
Στη Θεσσαλονίκη, η ανοδική δυναμική της αγοράς πώλησης κατοικίας παραμένει ισχυρή και το 2025, καθιστώντας την πόλη ως μια από τις ταχέως αναπτυσσόμενες αγορές ακινήτων στη χώρα. Τα προάστια της Θεσσαλονίκης σημειώνουν την σημαντική ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης (12,6%) ενώ σημαντική άνοδος της τάξης του 10,1% σημειώνεται και στον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Στον τομέα της ενοικίασης, η υψηλότερη ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας στην Αττική εντοπίζεται στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια ενώ όπως και στο κομμάτι της πώλησης, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στον Δήμο Αθηναίων και στα Δυτικά Προάστια υπογραμμίζοντας την ελκυστικότητα των περιοχών αυτών κατά το 2025.
Σε σχέση με την Αττική, ακόμη υψηλότερες ετήσιες αυξήσεις στη ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας παρατηρήθηκαν στη Θεσσαλονίκη, τόσο στον Δήμο Θεσσαλονίκης όσο και στα Προάστιά της, με αυξήσεις 8,1% και 7,1% αντίστοιχα.
Περιοχές των Νοτίων Προαστίων με εξαίρεση την περιοχή του κέντρου της Αθήνας Κολωνάκι-Λυκαβηττός, μονοπωλούν το top 5 των πιο ακριβών περιοχών της Αττικής για αγορά κατοικίας το 2025 με την Βουλιαγμένη να βρίσκεται στην κορυφή με ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στα 7.500 ευρώ/τ.μ.
Η εικόνα είναι λίγο διαφορετική στις top 5 πιο ακριβές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας που περιλαμβάνει και περιοχές των Βορείων Προαστίων με τη Βουλιαγμένη να διατηρεί τα πρωτεία της και εδώ με ΜΖΤ στα 20,4 ευρώ/τ.μ. Ακολουθούν οι περιοχές: Κολωνάκι-Λυκαβηττός, Βούλα, Φιλοθέη, Παλαιό Ψυχικό και Γλυφάδα.
Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στη Αττική για το 2025 εντοπίζονται στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια καθώς και στο κέντρο της Αθήνας. Πιο συγκεκριμένα, η Αγία Βαρβάρα αποτελεί την πιο οικονομική περιοχή της Αττικής για αγορά κατοικίας το 2025 και ακολουθούν ο Βαρνάβας, οι Αχαρνές, τα Πατήσια και η περιοχή Πατησίων-Αχαρνών.
Οι πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας για το 2025 είναι η Σταμάτα και ο Άγιος Στέφανος στα Βόρεια Προάστια, το Πέραμα στα προάστια του Πειραιά και το Καματερό και οι Αχαρνές στα δυτικά.
Το 2025, οι παραθαλάσσιες και κεντρικές περιοχές επιβεβαιώνουν για ακόμη μία χρονιά την πρωτοκαθεδρία τους στις ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικίας. Η Καλαμαριά αναδεικνύεται η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης να διαμορφώνεται στα 3.052 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας την διαχρονική απήχηση της σε δυνητικούς αγοραστές. Ακολουθούν το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Πυλαία, η Τούμπα και η περιοχή Χαριλάου, συνθέτοντας έναν άξονα αυξημένης ζήτησης που εκτείνεται από το ιστορικό κέντρο προς τα ανατολικά της πόλης.
Στον αντίποδα, η αγορά ενοικίασης παρουσιάζει μια ελαφρώς διαφορετική γεωγραφία ακριβών περιοχών. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφεται ως η πιο ακριβή περιοχή για ενοικίαση κατοικίας το 2025, με ΜΖΤ ενοικίασης στα 11,3 ευρώ/τ.μ., αντικατοπτρίζοντας τη σταθερή πίεση από φοιτητές, εργαζόμενους και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την εικόνα συμπληρώνουν περιοχές όπως ο Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, οι 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια, η Άνω Πόλη, το Φάληρο-Ιπποκράτειο και η ζώνη Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία.
Οι πιο οικονομικές επιλογές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας το 2025 εντοπίζονται στα προάστια της Θεσσαλονίκης. Η Χαλάστρα, ο Αξιός, η Καλλιθέα, η Μυγδονία και τα Βασιλικά συγκαταλέγονται στις πιο προσιτές περιοχές για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης από 568 ευρώ/τ.μ. έως 1.100 ευρώ/τ.μ. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, η Μυγδονία ξεχωρίζει ως η οικονομικότερη περιοχή με ΜΖΤ ενοικίασης στα 4,1 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Μίκρα, ο Χορτιάτης, τα Πεύκα και το Ωραιόκαστρο.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει το top 5 των περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας όπου τα πρωτεία διαθέτει η Δραπετσώνα (28,6%) στα Προάστια του Πειραιά, η Λυκόβρυση (27,3%) στα Ανατολικά, το Πέραμα (26,7%), το κέντρο της Αθήνας (22,8%) και τα Άνω Πατήσια (20,5%). Οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν τις υψηλότερες αυξήσεις στην ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας το 2025 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά είναι τα Γλυκά Νερά (17,8%), η περιοχή Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός (15,8%), ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης στα προάστια του Πειραιά, το κέντρο της Αθήνας (14,6%) και ο Διόνυσος (14,3%) στα Βόρεια Προάστια.
Οι περιοχές της Θεσσαλονίκης με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις στην ΜΖΤ πώλησης κατοικίας είναι η Μηχανιώνα (22,9%), ο Θερμαϊκός (22,5%) και η περιοχή Μενεμένη (18,2%). Στην ενοικίαση, οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στην ΜΖΤ ενοικίασης είναι: τα Βασιλικά (29,9%), η Θέρμη (23,2%) και η περιοχή Ξηροκρήνη-Παναγιά Φανερωμένη (20,5%).
Ένα κοινό χαρακτηριστικό των περιοχών που πρωταγωνίστησαν το 2025 ως αυτές με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις τιμών όπως η Δραπετσώνα, το Πέραμα, τα Άνω Πατήσια, η Μενεμένη και η Μηχανιώνα είναι ότι δεν ανήκουν στις παραδοσιακά ακριβές αγορές. Το γεγονός αυτό δείχνει ότι περιοχές με χαμηλότερη αρχική βάση τιμών ανατιμώνται ταχύτερα, μειώνοντας σταδιακά την διαφορά τιμής με τις παραδοσιακά ακριβές περιοχές. Παράλληλα, ενώ το κέντρο της Αθήνας αλλά και της Θεσσαλονίκης παραμένει ελκυστικό και για πώληση και για ενοικίαση, οι μεγάλες αυξήσεις σε προάστια και δευτερεύουσες ζώνες επιβεβαιώνει ότι αγοραστές και ενοικιαστές στρέφονται όλο και περισσότερο σε πιο προσιτές περιοχές των αστικών κέντρων και των προαστίων τους για αγορά και ενοικίαση κατοικίας.
Πηγή: ΟΤ
