«Κάτι φαίνεται να αλλάζει στην αγορά ακινήτων» γράφαμε την περασμένη εβδομάδα, με αφορμή τη δημοσίευση έρευνας κοινής γνώμης, που έδειχνε ότι για πρώτη φορά οι πωλητές είναι περισσότεροι από τους πραγματικούς αγοραστές.
Πρόκειται για το 4ο Βαρόμετρο Αγοράς Ακινήτων που υλοποιεί το Ερευνητικό Ινστιτούτο του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, για λογαριασμό του επενδυτικού blog iliaspapageorgiadis.com.
Η κύρια διαφορά από τις προηγούμενες έρευνες συνίσταται στο ότι εκείνοι που σκοπεύουν να αγοράσουν διαμέρισμα τους επόμενους έξι ως 12 μήνες είναι μόλις το 5% του συνόλου των ενδιαφερόμενων για τα ακίνητα. Οι πωλητές παραμένουν σταθερά στο 8% των ενδιαφερόμενων, περισσότεροι αναλογικά από όσους είναι αποφασισμένοι να αγοράσουν άμεσα.
Στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων
Από τον σχολιασμό της έρευνας, που δημοσιεύθηκε σε δεύτερο χρόνο, προκύπτει άλλη μία, εξίσου σοβαρή, αν όχι πιο σημαντική ανατροπή.
Σε αντίθεση με το πολύ πρόσφατο παρελθόν, πλέον η πλειονότητα των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων θεωρούν τις τιμές των διαμερισμάτων είτε παράλογες και ακατανόητες είτε αποτέλεσμα «φούσκας».
Η κατηγορία των επαγγελματιών περιλαμβάνει από μεσίτες και εκτιμητές ακινήτων, μέχρι αρχιτέκτονες- μηχανικούς, εργολάβους, και δικηγόρους – συμβολαιογράφους. Είναι με άλλα λόγια οι «άνθρωποι της πιάτσας», που έχουν καθημερινή τριβή με την αγορά και είναι σε θέση να «ψυχανεμίζονται» τις επερχόμενες αλλαγές.
Όπως εξηγεί ο αναλυτής και σύμβουλος επενδύσεων Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σε κάθε Βαρόμετρο υπάρχει μια σταθερή ερώτηση: «Τα τελευταία χρόνια, στην χώρα μας, οι τιμές των ακινήτων είχαν μία ανοδική τάση. Πως θα χαρακτηρίζατε αυτήν την τάση;». Οι επιλογές που έχει το πρόσωπο που ερωτάται είναι: Αναμενόμενη, Λογική, Ακατανόητη, Παράλογη, «Φούσκα» και Δεν Ξέρω/Δεν Απαντώ (ΔΞ/ΔΑ).
Το 41% των επαγγελματιών ακινήτων βλέπει «φούσκα»
Οι απόψεις του γενικού πληθυσμού (κάτοικοι Αθήνας και Θεσσαλονίκης) είναι σταθερές εδώ και δύο χρόνια. Περίπου ο ένας τους τρεις πολίτες θεωρεί αναμενόμενη ή λογική την άνοδο των τιμών των ακινήτων, ενώ οι δύο στους τρεις τη θεωρούν παράλογη ή «φούσκα». Η «φούσκα» αντιπροσωπεύει σταθερά το 20 – 25% των απαντήσεων.
Στην ειδική κατηγορία όμως των επαγγελματιών ακινήτων, η εικόνα μέχρι και τον Νοέμβριο του 2024 ήταν εντελώς διαφορετική: Το 66% έβλεπε λογική/αναμενόμενη την άνοδο, 18,5% τη θεωρούσε ακατανόητη/παράλογη, ενώ το 16% την αντιμετώπιζε ως «φούσκα».
Σήμερα έχει επέλθει ολική ανατροπή: Μόλις το 30,5% θεωρεί την άνοδο των τιμών αναμενόμενη, το 28% τη θεωρεί ακατανόητη/παράλογη και το 41,5% μιλάει για «φούσκα».
Τι άλλαξε σε λίγους μήνες;
Τι έπαθαν οι επαγγελματίες του κλάδου και σε λίγους μήνες έκαναν στροφή 180 μοιρών, αναγνωρίζοντας στρεβλώσεις και σημάδια «φούσκας» στην αγορά ακινήτων;
Αφουγκράστηκαν τα παράπονα των οικογενειών που αναζητούν κατοικία και «είδαν το φως το αληθινό» ή μήπως κατάλαβαν ότι οι τιμές έχουν ξεφύγει και δεν μπορεί να συνεχίσουν να αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό;
«Οι επαγγελματίες του χώρου είναι οι πρώτοι που αντιλαμβάνονται ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης δεν συμπίπτουν πλέον με τις προσφερόμενες τιμές αγοράς. Μας λένε ότι νιώθουν να υπάρχει πρόβλημα και δυσαρμονία…», σχολιάζει ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης.
Κόπωση στην εγχώρια ζήτηση βλέπει και η ΤτΕ
Η αίσθηση της ανθρώπων της αγοράς ότι «κάτι δεν πάει καλά», συμπίπτει με τις προειδοποιήσεις της Τράπεζας της Ελλάδας στην τελευταία της έκθεση.
Καταρχάς η ανάλυση της κεντρικής τράπεζας διαπιστώνει το οφθαλμοφανές: Ότι το «Σπίτι μου 2» οδήγησε σε νέο ράλι τιμών, ιδίως στα παλιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του προγράμματος.
Κάτι αντίστοιχο ενδέχεται να συμβεί και με τα μισθώματα, αν οι ιδιοκτήτες δουν την επιστροφή ενοικίου ως ευκαιρία να ανεβάσουν τις τιμές.
«Προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και, εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας», σημειώνει η ΤτΕ.
Το «ζουμί» όμως βρίσκεται στην παρακάτω φράση: «Μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών».
Η ΤτΕ ακόμα και αν δεν μιλάει ανοιχτά για «φούσκα» ακινήτων, παραδέχεται ότι οι τιμές τους είναι παράλογα αυξημένες – τόσο σε σχέση με το εισόδημα όσο και σε σχέση με την ποιότητα των διαμερισμάτων. Αντίστοιχα η Κομισιόν χτυπάει καμπανάκι για το υψηλό στεγαστικό κόστος στην Ελλάδα, διαπιστώνοντας ότι τα οικιστικά ακίνητα είναι υπερτιμημένα κατά 20%.
Αλλαγή πλεύσης στους μεσίτες
Οι προειδοποιήσεις της ΤτΕ συμπίπτουν με τις εκτιμήσεις των επαγγελματιών, που δείχνουν, για πρώτη φορά μετά από μήνες, σκεπτικισμό για το αν η αγορά σηκώνει κι άλλη άνοδο των τιμών.
Ακόμα και σε ό,τι αφορά τα νεόδμηατα διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, μόνο το 34,5% αναμένει να συνεχιστεί η άνοδος των τιμών (από 80% τον Νοέμβριο του 2024). Πλέον το 37% περιμένει σταθεροποίηση των τιμών και το 23% εκτιμά ότι επίκειται πτώση.
Κατά πόσο οι εκτιμήσεις τους θα επιβεβαιωθούν ή θα διαψευσθούν, θα φανεί άμεσα. Το σίγουρο είναι ότι όσο υπάρχει ζήτηση από το εξωτερικό (χρυσές βίζες, επενδύσεις σε real estate – airbnb), και όσο δεν αυξάνονται τα ακίνητα που «πέφτουν» στην αγορά, θα γίνεται όλο και πιο εμφανής η έλλειψη προσιτής κατοικίας για τους εργαζόμενους και τους νέους.
