Τα «λαβράκια» που έβγαλε η ΑΑΔΕ με εξωπραγματικά χαμηλά ενοίκια των 10, 20 και 30 ευρώ τον μήνα, βάζουν στο τραπέζι τη συζήτηση για επιβολή κατώτατου ορίου στα μισθώματα.
Μετά τον σάλο που ξέσπασε με τις αστοχίες στην επιστροφή ενοικίου, ήρθαν στην επιφάνεια περιπτώσεις που «βγάζουν μάτι». Για παράδειγμα, διαμερίσματα των 130τ.μ. και 119 τ.μ., σε Ηλιούπολη και Χαλάνδρι, με δηλωθέντα ενοίκια 20 και 30 ευρώ, όσο δυο πίτσες ή οχτώ σουβλάκια.
Όταν η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στα Βόρεια και στα Νότια Προάστια της Αττικής είναι στα 11,5 και στα 13,1 ευρώ/τμ αντίστοιχα, τα ενοίκια-χαρτζιλίκι που εντόπισε η ΑΑΔΕ, μόνο ως ανέκδοτο ακούγονται.
Φθηνά ενοίκια, αλλά μόνο στα χαρτιά
Από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων προκύπτει ότι οι εννιά στους δέκα ιδιοκτήτες (δηλώνουν ότι) εισπράττουν ενοίκιο κάτω από 400 ευρώ τον μήνα. Μόλις 90.000 σε σύνολο σχεδόν 900.000 νοικοκυριών που δικαιούνται επιστροφή ενοικίου, δηλώνουν ενοίκιο άνω των 400 ευρώ. Ακούγεται απίστευτο, σε μια περίοδο που τα ενοίκια, ιδίως στα αστικά κέντρα, έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η ΑΑΔΕ, περίπου 180.000 ενοικιαστές δήλωσαν ότι πληρώνουν ενοίκιο χαμηλότερο των 100 ευρώ μηνιαίως. Από αυτούς οι 35.000 εμφάνισαν ποσά που δεν υπερβαίνουν καν τα 30 ευρώ τον μήνα.
Σχεδόν οι 7 στους 10 (630.000 ενοικιαστές), δηλώνουν ότι πληρώνουν ενοίκιο από 100 ως 400 ευρώ. Είτε είναι πολύ τυχεροί, είτε το υπόλοιπο ποσό πληρώνεται «μαύρα» στο χέρι.
Λάθη ή μαϊμουδιές;
Κάποια από τα παραπάνω ευρήματα μπορεί να μην οφείλονται σε «μαϊμουδιές» και φοροαποφυγή.
Μπορεί για παράδειγμα, ιδίως σε περιπτώσεις συγκατοίκησης φοιτητών, το ίδιο διαμέρισμα να το νοικιάζουν δύο ή περισσότερα άτομα. Ως εκ τούτου το μηνιαίο μίσθωμα «σπάει» και φαίνεται μικρότερο.
Άλλες φορές μπορεί το ηλεκτρονικό μισθωτήριο που έχει κατατεθεί στην ΑΑΔΕ, να μην έχει ανανεωθεί, μολονότι το μίσθωμα έχει αυξηθεί, όχι από δόλο αλλά από αβλεψία. Όταν κάθε διόρθωση στις δηλώσεις τιμωρείται με πρόστιμο 100 ευρώ, συνήθως αποφεύγονται οι αλλαγές. Τα λάθη διαιωνίζονται και εντοπίζονται εκπρόθεσμα, μόνο όταν έρχεται η ώρα υποβολής των φορολογικών δηλώσεων.
Είναι όμως λογικό να υποθέσει κανείς ότι οι περισσότερες περιπτώσεις «υποδηλωμένων» ενοικίων, γίνονται κατόπιν συμφωνίας ενοικιαστή και ιδιοκτήτη – έστω και εκβιαστικής.
Διορθώσεις στις δηλώσεις ενοικίου ως τις 30 Δεκεμβρίου
Για όσους ενοικιαστές δεν εισέπραξαν το ποσό επιστροφής ενοικίου που θεωρούν ότι τους αναλογεί, υπάρχει το χρονικό παραθυράκι, ως τις 30 Δεκεμβρίου, για να διορθώσουν τα λάθη.
Από εκει και πέρα, θα ξεκινήσει το «σάρωμα» των δηλώσεων, με έμφαση στα μισθώματα με ύποπτες αποκλίσεις. Όπως έχει ανακοινωθεί, η ΑΑΔΕ θα διασταυρώσει τα δηλωθέντα στοιχεία με τρίτους φορείς (τράπεζες, ΔΕΚΟ ενέργειας κλπ), ιδίως σε περιπτώσεις που τα ιδιαίτερα χαμηλά ποσά δεν δικαιολογούνται από το κόστος διαβίωσης των ενοικιαστών.
Εξετάζεται κατώτατο όριο στα ενοίκια;
Ενώ σύλλογοι ενοικιαστών ζητάνε επιτακτικά να υπάρξει έλεγχος στα ενοίκια, ώστε να είναι πιο προσιτά στον μέσο εργαζόμενο, εκπρόσωποι της κυβέρνησης ξεκαθαρίζουν ότι δεν τίθεται τέτοιο ζήτημα. «Δεν θα μπούμε σε σοβιετικής λογικής μέτρα», ήταν η χαρακτηριστική απάντηση που λάβαμε από πηγή του ΥΠΕΘΟ.
Τώρα το μέτρο που μπαίνει στο τραπέζι, αρχικά ως σενάριο, είναι το ακριβώς αντίθετο: Αντί για ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα, προτείνεται να επιβληθεί ένα ελάχιστο όριο, π.χ. κατώτατη τιμή ανά τμ, κάτω από το οποίο δεν θα μπορεί να πέσει το δηλωθέν ενοίκιο.
Κάτι αντίστοιχο δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ στο παρελθόν. Το μόνο παραπλήσιο μέτρο είναι το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, που υπολογίζεται στο 3% επί της αντικειμενικής του αξίας.
Αντιθέτως, πλαφόν στις αυξήσεις ενοικίων εφαρμόζεται ήδη για τις επαγγελματικές μισθώσεις, με όριο το 3% ετησίως, μέτρο που ανανεώθηκε ως το τέλος του 2026.
Ανησυχίες για νέες αυξήσεις στα ενοίκια
Η συζήτηση για επιβολή ελάχιστου ορίου ενοικίου είναι πρώιμη, αφού πρέπει πρώτα να φανεί κατά πόσο θα αποδώσουν τα ήδη ψηφισμένα άλλα μέτρα. Το οικονομικό επιτελείο εκτιμά ότι η υποχρεωτική καταβολή του ενοικίου μέσω τράπεζας από 1η Ιανουαρίου 2026, θα φανερώσει μέρος των «μαύρων» μισθώσεων. Επίσης εκφράζεται η προσδοκία ότι από το 2026 οι ενοικιαστές θα ζητήσουν να ευθυγραμμιστούν τα δηλωθέντα ενοίκια με τα πραγματικά, για να μπορέσουν να λάβουν το πλήρες ποσό της επιδότησης.
Μόνο που έτσι βάζει τους ενοικιαστές σε ρόλο «φοροεισπράκτορα», με ορατό κίνδυνο να ανεβούν τα πραγματικά και όχι τα δηλωμένα ενοίκια.
Αντίστοιχες ανησυχίες εκφράζονται και στην περίπτωση που εφαρμοστεί κατώτατο όριο για τα ενοίκια.
Όταν το ίδιο το κράτος θέτει μια «βάση εκκίνησης» για τα ενοίκια, χωρίς να θέτει «ταβάνι», ακόμα και ψυχολογικά δίνει το «πράσινο φως» για ανατιμήσεις.
Οι ενοικιαστές θα πληρώσουν τη νύφη;
Παράγοντες της αγοράς προειδοποιούν ότι αν το μέτρο εφαρμοστεί οριζόντια – π.χ. με κατώτατη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο – ιδιοκτήτες που ως σήμερα διατηρούσαν χαμηλά μισθώματα, θα έχουν κίνητρο να αναπροσαρμόσουν προς τα πάνω τα ενοίκια, για να φτάσουν το ελάχιστο φορολογήσιμο επίπεδο. Η τάση αυτή είναι πιθανόν να πυροδοτήσει αλυσιδωτές αυξήσεις στην αγορά ενοικίων, εντείνοντας το στεγαστικό πρόβλημα αντί να το αμβλύνει.
Ακόμα και αν τα παραπάνω επιχειρήματα ακούγονται ως δικαιολογίες από τη μεριά των ιδιοκτητών για να αποφύγουν τη φορολόγηση, αυτοί που θα πληρώσουν τη νύφη άλλη μια φορά θα είναι οι ενοικιαστές.
Όταν το 60% των νοικοκυριών που νοικιάζουν σπίτι δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, απαιτούνται ριζικές και πολύπλευρες παρεμβάσεις και όχι μέτρα «πυροτεχνήματα». Διαφορετικά θα συνεχίσουμε να έχουμε τη διόλου αξιοζήλευτη πρωτιά της χώρας με το υψηλότερο κόστος στέγης πανευρωπαϊκά, σε αναλογία με το εισόδημα.
