Το νομοσχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή που βρίσκεται σε διαβούλευση ως τις 20 Αυγούστου, έρχεται να αλλάξει μια μακροχρόνια αρνητική «πρωτιά» της Ελλάδας: Μέχρι σήμερα στις πανευρωπαϊκές έρευνες για την κοινωνική κατοικία η χώρα μας εκπροσωπούνταν με ένα ολοστρόγγυλο μηδενικό. Η Ηοusing Europe, ένωση φορέων που παρέχουν κοινωνική κατοικία σε πάνω από 30 ευρωπαϊκές χώρες, δηλώνει χαρακτηριστικά ότι η Ελλάδα «δεν διαθέτει τομέα κοινωνικής κατοικίας προς ενοικίαση».
Αναφέρεται πάντως στο πρόγραμμα «κοινωνική αντιπαροχή», που θεσπίστηκε αρχικά με τον νόμο 5006/2022 για τη στεγαστική πολιτική. Στην αρχική του εκδοχή το πρόγραμμα, αφορούσε τη σύμπραξη φορέων της γενικής κυβέρνησης (στην οποία περιλαμβάνονται και οι ΟΤΑ) με ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι θα αναγείρουν με δικές τους δαπάνες κτίρια σε αδόμητα ακίνητα του δημοσίου.
Ως αντάλλαγμα θα εκμεταλλεύονται το ακίνητο για ορισμένο διάστημα, με την υποχρέωση να εκμισθώνουν μέρος αυτού σε δικαιούχους (που θα επιλέγονται με αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια), έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Προνόμια για τους εργολάβους
Το νέο νομοσχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή διαφέρει σε κάποια σημεία από το προηγούμενο, με παραχωρήσεις υπέρ των ιδιωτών-αναδόχων
Στο αρχικό νομοσχέδιο αναφερόταν ότι το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών προς ενοικίαση με κοινωνικά κριτήρια θα ήταν από 30% ως 60% επί του συνόλου της συνιδιοκτησίας. Στο νέο νομοσχέδιο υπάρχει αναφορά μόνο στο ελάχιστο ποσοστό του 30%, με τον ιδιώτη-ανάδοχο να κατοχυρώνει, εκτός απροόπτου, τη μερίδα του λέοντος, το 70%.
Επίσης, στο αρχικό νομοσχέδιο αναφερόταν ρητά ότι μετά τη λήξη του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος οφείλει να επιστρέψει το ακίνητο στο δημόσιο. Τώρα υπάρχει ένα πολύ πιο θολό καθεστώς, που παραδίδει στον ανάδοχο «την πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή» του 70% των ιδιοκτησιών, αλλά και τη διαχείριση του συνόλου του ακινήτου.
Όπως στο προηγούμενο νομοσχέδιο, έτσι και στο τωρινό προβλέπεται η δυνατότητα (δικαίωμα προαίρεσης) εξαγοράς της κοινωνικής κατοικίας από τους μισθωτές. Στο νέο νομοσχέδιο ορίζεται ρητά ότι το δικαίωμα αυτό μπορεί να ασκηθεί μετά την παρέλευση 10 χρόνων ενοικίασης. Δεν διευκρινίζεται όμως αν τα ενοίκια θα αφαιρούνται από το τίμημα ή αν η αγορά θα γίνεται με τις ισχύουσες εμπορικές τιμές.
Πολεοδομικές εξαιρέσεις
Σύμφωνα με τον Κώστα Βουρεκά, πρόεδρο του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (ΣΑΔΑΣ), τμήματος Αττικής, ένα μείζων θέμα του νέου νομοσχεδίου είναι τα προνόμια που εκχωρεί στους εργολάβους – μεγαλοκατασκευαστές, για να χτίσουν σε δημόσια γη. Όπως αναφέρεται στο άρθρο 7 του υπό διαβούλευση ν/σ, οι συμβάσεις της κοινωνικής αντιπαροχής εντάσσονται στο «Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δημοσίων Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας». Την ωρίμανση των συμβάσεων αναλαμβάνει το ΤΑΙΠΕΔ και η πολεοδομική νομοθεσία που θα εφαρμόζεται αξιοποιεί τους προνομιακούς όρους που ίσχυαν για τις ιδιωτικοποιήσεις του ΤΑΙΠΕΔ, ανατρέποντας τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανόνες.
Σχόλια στη διαβούλευση
Προς το παρόν, τα σχόλια στη διαβούλευση επί των άρθρων του νομοσχεδίου που αφορούν την κοινωνική αντιπαροχή είναι ελάχιστα. Αντιθέτως υπάρχει πλήθος σχολίων στα άρθρα για τα δικαιώματα των τρίτεκνων οικογενειών.
Ενδιαφέρον έχουν ωστόσο παρατηρήσεις πολιτών, για το πώς μπορεί να βελτιωθεί το πρόγραμμα «κοινωνική αντιπαροχή». Μεταξύ άλλων, προτείνεται η αύξηση του ποσοστού κοινωνικής κατοικίας στο 50% καθώς και ο καθορισμός του ανώτατου ορίου του μισθώματος, που να μην υπερβαίνει το 25% του οικογενειακού εισοδήματος. Οι πολίτες ζητάνε να δοθεί προτεραιότητα σε εργαζόμενους με χαμηλούς μισθούς, άνεργους, μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα με αναπηρία, και να υπάρχει «διαφάνεια στη διαδικασία επιλογής με κοινωνικά κριτήρια κα όχι κομματικές παρεμβάσεις». Φαίνεται ότι μετά από το σκάνδαλο του ΟΠΕΚΕΠΕ, και την προσπάθεια της κυβέρνησης να το «μπαζώσει», υπάρχει δικαιολογημένη καχυποψία για τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων και στα προγράμματα στέγασης.


Από την καμπάνια για το δικαίωμα στη στέγη της Ένωσης Ενοικιαστών/στριων Θεσ/κης
Μεταμφισμένη ιδιωτικοποίηση
Ενόψει της κατάθεσης του νομοσχεδίου για την κοινωνική αντιπαροχή παρουσιάζουμε τις αρχικές παρατηρήσεις φορέων πολιτών για το δικαίωμα στη στέγη.
Αυστηρή κριτική ασκήθηκε από την «Ένωση Ενοικιαστών/στριων Θεσαλονίκης».
Οι ενοικιαστές/στριες υποστηρίζουν ότι η «κοινωνική αντιπαροχή» αποτελεί «μεταμφιεσμένη ιδιωτικοποίηση», που παραχωρεί δημόσιους πόρους σε ιδιώτες, με πρόσχημα την κοινωνική ωφέλεια.
«Δεν πρόκειται για κοινωνική κατοικία, αλλά για real estate με κοινωνικό άλλοθι. Η κοινωνική πλειοψηφία αποκλείεται από αυτές τις κατοικίες: ούτε η τιμή, ούτε οι όροι, ούτε η ποιότητα αντιστοιχούν στις ανάγκες μας. Και δεν υπάρχει καμία εγγύηση για τη μακροχρόνια διατήρηση αυτών των κατοικιών υπό κοινωνικό έλεγχο», σημειώνει η Ένωση Ενοικιαστών/στριών. «Η χρηματοδότηση είναι ανεπαρκής και προσχηματική. Η υπουργός πανηγυρίζει για 120 εκατομμύρια ευρώ που θα διοχετευθούν σε προγράμματα στέγασης, τα οποία αντιστοιχούν σε μόλις 1.000 κατοικίες πανελλαδικά – μια σταγόνα στον ωκεανό στη χώρα που αντιμετωπίζει την οξύτερη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη», υπογραμμίζει.
Ασάφειες και παγίδες
Πρόσφατα, φορείς πολιτών για το δικαίωμα στην κατοικία (Συντονισμός Συλλογικοτήτων και Σωματείων για τη Στέγαση) συναντήθηκαν με εκπροσώπους του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, όπου συζήτησαν και για το θέμα της κοινωνικής αντιπαροχής. Όπως μας λένε, τα αρμόδια στελέχη του υπουργείου άκουσαν με προσοχή τις θέσεις τους και μετέφεραν την πρόθεση της υπουργού Δόμνας Μιχαηλίδου για γόνιμη συνεργασία με τις οργανώσεις της κοινωνίας των πολιτών για τη στέγαση.
Παρόντες στη συνάντηση ήταν, μεταξύ άλλων, η αρχιτεκτόνισσα Τόνια Κατερίνη, μέλος της Ενωτικής Πρωτοβουλίας κατά των Πλειστηριασμών και της αντιπροσωπείας του ΤΕΕ και ο πρόεδρος του ΣΑΔΑΣ Αττικής Κώστας Βουρεκάς.
Έχοντας μελετήσει την τελική μορφή του νομοσχεδίου, όπως αναρτήθηκε στη διαβούλευση, η κ. Κατερίνη, προχωρά στις εξής παρατηρήσεις:
«Το νομοσχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή χαρακτηρίζεται από μεγάλη ασάφεια. Αφήνει ανοιχτά ενδεχόμενα διαφορετικής λειτουργίας, ανάλογα με τις υπουργικές αποφάσεις που θα το συνοδεύσουν. Ένα δεύτερο χαρακτηριστικό, είναι ότι ακολουθεί ως βασική φιλοσοφία την κλασικού τύπου αντιπαροχή που ισχύει στην αγορά. Όταν ξέρουμε ότι το εργολαβικό κέρδος ξεκινάει από 50% και μπορεί να φτάσει στο 200%, το να λέει το κράτος ότι θα πάρω αντιπαροχή μόνο το 30%, χωρίς άλλες προϋποθέσεις, είναι εξ ορισμού προς όφελος του εργολάβου».
Τι θα μπορούσε να γίνει
Η κ. Κατερίνη θεωρεί προβληματική τη ρύθμιση που αφορά την ενδεχόμενη πλήρη διαχείριση του ακινήτου από τον εργολάβο. «Δίνουμε δημόσια γη σε κάποιον και απλώς παίρνουμε το ποσοστό μας. Δεν του βάζουμε κανέναν όρο στο πώς θα διαχειριστεί το ακίνητο – αν θα το πουλάει ή θα το εκμισθώνει με υπερκέρδος».
Η ίδια αναφέρει το παράδειγμα περιφερειακών κυβερνήσεων της Ισπανίας, για προγράμματα κοινωνικής κατοικίας με Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα, που έχουν όμως εντελώς διαφορετική φιλοσοφία από την «κοινωνική αντιπαροχή» της κυβέρνησης της ΝΔ. Στα συγκεκριμένα προγράμματα, ο εργολήπτης που συμπράττει με το δημόσιο, ακολουθεί αυστηρούς κανόνες, όπως το πλαφόν κέρδους. Το κράτος ορίζει ένα ανώτατο όριο κέρδους που θα βγάλει ο ιδιοκτήτης από την εκμετάλλευση του ακινήτου, πχ. το 20% της επένδυσης.
«Το πλαφόν κέρδους εξασφάλιζε ότι τα ακίνητα που έπεφταν στην αγορά θα πουλιόντουσαν σε τιμές χαμηλότερες της μέσης εμπορικής τιμής. Αυτό δημιουργεί ένα κλίμα που συμπαρασύρει προς τα κάτω το συνολικό κόστος κατοικίας. Εδώ δεν βλέπουμε να γίνεται κάτι τέτοιο. Έτσι ένα πρόγραμμα που θα μπορούσε να είναι σημαντικό εργαλείο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, θα έχει πολύ μικρότερο όφελος υπέρ των πολιτών και μεγαλυτερο όφελος υπέρ των ιδιωτών-μεγαλοεργολάβων», καταλήγει.
«Αν δεν κάνει το κράτος την κοινωνική κατοικία και θέλουμε να το κάνουν μεγάλοι ιδιώτες, θα πρέπει για να τους προσελκύσουμε, να τους εξασφαλίσουμε υψηλά κέρδη και προνομιακούς όρους. Σε αυτή τη κατεύθυνση κινείται και το παρόν νομοσχέδιο», συμπληρώνει ο Κώστας Βουρεκάς. «Υπάρχουν βάσιμες ανησυχίες ότι τα προνόμια των μεγάλων εργολάβων θα τα πληρώσουν ακριβά οι φορολογούμενοι. Αφετέρου μπορεί να δούμε πολεοδομικά αίσχη, με ανέγερση μεγάλων οικιστικών συγκροτημάτων σε περιοχές που κανονικά δεν θα έπρεπε να επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη ή με αυξημένους συντελεστές δόμησης».