Η αναζήτηση κατοικίας στην Ελλάδα έχει πάψει προ πολλού να αποτελεί μια απλή διαδικασία μετεγκατάστασης. Έχει μετατραπεί σε έναν διαρκή, εξουθενωτικό αγώνα επιβίωσης απέναντι σε μια αγορά που ασφυκτιά. Με τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης να καταγράφουν μια ασταμάτητη ανοδική πορεία, η στέγαση αναδεικνύεται στο νούμερο ένα κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα της χώρας. Η νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) έρχεται να χαρτογραφήσει αυτή την κρίση, επιβεβαιώνοντας με τον πλέον επίσημο τρόπο ότι η αγορά κινείται σε συνθήκες ακραίας ανισορροπίας: η ζήτηση γιγαντώνεται, ενώ η προσφορά παραμένει δραματικά καθηλωμένη.
Από δικαίωμα, επενδυτικό «asset»
Σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, η ραγδαία αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων στα ακίνητα δεν αποτελεί απλώς έναν δείκτη οικονομικής δραστηριότητας, αλλά έναν σκληρό μηχανισμό εκτόπισης των κατοίκων από τα ίδια τους τα αστικά κέντρα. Η Ελλάδα μετατρέπεται σταδιακά σε πεδίο τοποθέτησης διεθνών κεφαλαίων, όπου το σπίτι χάνει την κοινωνική του διάσταση και αντιμετωπίζεται στυγνά ως χρηματιστηριακό «asset».
Η νέα έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αποκαλύπτει τους δομικούς λόγους της στεγαστικής κρίσης, αποδίδοντας την εκτόξευση των τιμών σε ένα εκρηκτικό μείγμα ξένων επενδύσεων, εξάπλωσης του Airbnb, παγωμένης οικοδομής και δημογραφικών ανατροπών
Οι αριθμοί είναι αποκαλυπτικοί: Οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων εκτοξεύθηκαν την περίοδο 2018-2025, αγγίζοντας κατά μέσο όρο το 1,6 δισ. ευρώ ετησίως. Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος της αλλαγής, την προηγούμενη δεκαετία (2008-2017) ο αντίστοιχος μέσος όρος κινούνταν μόλις στα 170 εκατ. ευρώ. Παρά το γεγονός ότι το 2025 καταγράφηκε μια φυσιολογική διόρθωση της τάξης του 25% λόγω των κυβερνητικών αλλαγών στα όρια της Golden Visa, η πίεση από τα ξένα πορτοφόλια παραμένει συντριπτική, απορροφώντας διαρκώς το λιγοστό διαθέσιμο απόθεμα.
Η «μαύρη τρύπα» του Airbnb
Δίπλα στα επενδυτικά funds, καθοριστικό ρόλο στην όξυνση της στεγαστικής κρίσης παίζει η ανεξέλεγκτη επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η τουριστικοποίηση της κατοικίας έχει απορροφήσει χιλιάδες διαμερίσματα, βγάζοντάς τα εκτός της παραδοσιακής αγοράς ενοικίασης. Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ξεπέρασαν το 2024 τις 207.500. Παρά τα όποια ρυθμιστικά μέτρα έχουν εφαρμοστεί, αυτός ο τεράστιος όγκος ακινήτων που λείπει από τη μακροχρόνια μίσθωση κρατά τα ενοίκια στα ύψη, ειδικά στα μητροπολιτικά κέντρα και τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Η Ελλάδα μετατρέπεται σε ένα απέραντο πεδίο κερδοσκοπίας διεθνών κεφαλαίων, όπου το δικαίωμα στη στέγαση θυσιάζεται στον βωμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των δεσμευμένων, άδειων ακινήτων
Το δημογραφικό παράδοξο
Η έκθεση αναδεικνύει και μια αθέατη, κοινωνιολογική διάσταση του προβλήματος, η οποία συχνά παραβλέπεται: το δημογραφικό παράδοξο. Πώς γίνεται σε μια χώρα που ο συνολικός της πληθυσμός μειώνεται διαρκώς, η ζήτηση για σπίτια να αυξάνεται; Η απάντηση κρύβεται στη δομή της σύγχρονης κοινωνίας. Η συνεχιζόμενη αστικοποίηση, που συγκεντρώνει τον πληθυσμό σε 2-3 μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με την κατακόρυφη αύξηση των μονοπρόσωπων και των μονογονεϊκών νοικοκυριών, αυξάνει γεωμετρικά τον αριθμό των κατοικιών που απαιτούνται για να στεγάσουν τον ίδιο (ή και μικρότερο) αριθμό πολιτών.
Κλειστά σπίτια και παγωμένη οικοδομή
Την ώρα που η ζήτηση χτυπάει «κόκκινο», η προσφορά υστερεί δραματικά. Η οικοδομική δραστηριότητα αδυνατεί να καλύψει το κενό, παραμένοντας καθηλωμένη σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ειδικά το 2025 καταγράφηκε σημαντική μείωση στις νέες άδειες και στον όγκο κατασκευών, απόρροια της αβεβαιότητας που προκάλεσαν οι νομικές εμπλοκές με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και οι εκκρεμότητες στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).
Το πιο οξύμωρο, ωστόσο, είναι το ζήτημα των «κενών» ακινήτων. Ένα τεράστιο μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει ερμητικά κλειστό και εκτός αγοράς. Χιλιάδες ακίνητα είναι «ομηροποιημένα» ως εγγυήσεις σε χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων, καθυστερώντας τραγικά την επιστροφή τους στην πραγματική οικονομία. Ταυτόχρονα, τα υπέρογκα κόστη των υλικών ανακαίνισης και τα πολύπλοκα νομικά ζητήματα πολυιδιοκτησίας αποτρέπουν τους μικροϊδιοκτήτες από το να φτιάξουν και να νοικιάσουν τα παλιά τους διαμερίσματα.
Ο μονόδρομος της προσφοράς
Το τελικό συμπέρασμα της Τράπεζας της Ελλάδος δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών. Η αποκλιμάκωση των τιμών δεν πρόκειται να έρθει αυτόματα. Απαιτείται μια επιθετική πολιτική ενίσχυσης του οικιστικού αποθέματος, που θα περιλαμβάνει την ανάπτυξη νέων κατοικιών, τη γενναία αναβάθμιση των παλαιών μέσω κινήτρων και, κυρίως, την άμεση αξιοποίηση των κενών ακινήτων. Χωρίς αυτές τις στοχευμένες παρεμβάσεις, το σπίτι στην Ελλάδα θα συνεχίσει να απομακρύνεται από το καθεστώς του αυτονόητου κοινωνικού αγαθού, παραμένοντας προνόμιο για λίγους.
