Οι millennials αποτελούν μία γενιά που βρίσκεται αντιμέτωπη με μία σοβαρή και εν εξελίξει στεγαστική κρίση, αλλά και με μία σοβαρή ανικανότητα να αντέξουν το οικονομικό βάρος της κληρονομιάς σπιτιών.
Οι αναγκαίες επιδιορθώσεις στις οικίες που τους κληροδοτούνται έχουν, συνήθως, υψηλό κόστος, λόγω της παλαιότητας των κτιρίων και αν τελικά ληφθεί απόφαση για την πώλησή τους, η αξία τους χωρίς ανακαίνιση θα είναι χαμηλότερη από το πραγματικό οικονομικό αντίκρισμα του σπιτιού.
«Λυγίζουν» υπό το βάρος του κόστους οι millennials
Η Τσέλσι Άτκινσον αντιλαμβανόταν ότι το σπίτι του πατέρα της θα μπορούσε μια μέρα να ανήκει σε αυτήν. Απλά δεν περίμενε ότι αυτή η μέρα θα έφτανε τόσο σύντομα.
Ο θάνατος του πατέρα της το 2019 αποτέλεσε σοκ για αυτήν, καθώς ήταν μόλις 58 ετών, αλλά οι επιπλοκές παλαιότερης περιπέτειας με την υγεία του οδήγησαν σε ραγδαία επιδείνωση. «Ήταν σαν ένα ‘μπαμ», ανέφερε η Άτκινσον. Ήταν 28 ετών, μοναχοπαίδι και είχε ήδη αγοράσει ένα σπίτι στο Όστιν, όπου είχε μεγαλώσει. Εξαιρώντας την θλίψη της απώλειας, η κληρονομιά του σπιτιού της παιδικής της ηλικίας, με την υποθήκη πλήρως εξοφλημένη, μπορεί να μοιάζει με τύχη-βουνό. Αλλά το ακίνητο συνοδεύτηκε από μια ατελείωτη σειρά διλημμάτων που η Άτκινσον ήταν απροετοίμαστη να επιλύσει, αναφέρει χαρακτηριστικά δημοσίευμα του Business Insider.
Η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μπορεί να αποτελέσει οικονομική σανίδα σωτηρίας.
Η ίδια και ο πατέρας της δεν είχαν σχέσεις τα τελευταία χρόνια και δεν είχε καμία διάθεση να επιστρέψει σε ένα σπίτι γεμάτο αναμνήσεις. Σκέφτηκε για λίγο να το μετατρέψει σε ενοικιαζόμενο, για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι δεν ήταν κάτι που την ενδιέφερε. Έτσι η Άτκινσον επέλεξε να το πουλήσει, αλλά το 40 ετών σπίτι «έδειχνε» την ηλικία του. Θα έπρεπε να επιλέξει ανάμεσα στο να επενδύσει χιλιάδες δολάρια σε ανακαίνιση ή να ξεφορτωθεί το σπίτι πολύ κάτω από την πραγματική αξία του. Υπήρχε επίσης ο προβληματισμός τι να πράξει με όλα τα πράγματα που υπήρχαν μέσα: αντικείμενα συναισθηματικής αξίας, αντίκες και πολλή ακαταστασία. Θα έπρεπε να πληρώσει κάποιον για να τα μεταφέρει.
Εκατομμύρια millennials θα πρέπει σύντομα να παλέψουν με παρόμοιες επιλογές. Οι ΗΠΑ βρίσκονται στο μεταίχμιο μιας κολοσσιαίας μεταβίβασης πλούτου και περιουσίας, με τους γηραιότερους baby boomers να κλείνουν τα 80 το επόμενο έτος. Καθώς βρίσκουν θέσεις σε γηροκομεία, μετακομίζουν σε νεότερους συγγενείς ή πεθαίνουν, τα μέλη της κάποτε μεγαλύτερης γενιάς θα αφήσουν πίσω τους έναν συγκλονιστικό μέγεθος ακίνητης περιουσίας. Αυτή η μεγάλη κληρονομιά των boomers θα θέσει μοναδικά ερωτήματα και προκλήσεις για τους millennials. Πέρα από το πάντα παρόν οικογενειακό δράμα και τις απόκρυφες φορολογικές εκτιμήσεις, οι baby boomers μένουν στα σπίτια τους πολύ περισσότερο από τις προηγούμενες γενιές, πράγμα που σημαίνει ότι πολλά από τα σπίτια τους θα απαιτήσουν πιθανότατα εκτεταμένες ανακαινίσεις. Οι κληρονόμοι τους, αν επιλέξουν να πουλήσουν, μπορεί να βρεθούν σε μια ασθενέστερη αγορά, καθώς η ζήτηση κατοικιών επιβραδύνεται λόγω της υποτονικής αύξησης του πληθυσμού.
Αυτό δεν σημαίνει ότι αυτές οι κληρονομιές θα είναι μόνο βάρος και καθόλου κέρδος. Κάθε άλλο. Η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μπορεί να αποτελέσει οικονομική σανίδα σωτηρίας για την επόμενη γενιά, προσφέροντας ένα άμεσο κέρδος, μια δυνητικά προσοδοφόρα επένδυση. Αλλά για να πετύχουν αυτή την ομαλή μεταβίβαση, οι boomers θα πρέπει να κάνουν κάποιες ειλικρινείς συζητήσεις μαζί τους για το άμεσο ή μακρινό μέλλον.
«Νομίζω ότι στους περισσότερους ανθρώπους δεν αρέσει να σκέφτονται τον θάνατο», λέει ο Σκοτ Γουέστφολ, ένας 33χρονος μεσίτης ακινήτων στη Virginia Beach. «Πρέπει να αντιμετωπίσεις ότι κάποια στιγμή θα πεθάνεις εσύ ή οι γονείς σου και έτσι είναι προτιμότερο να κάνεις μια συζήτηση τώρα παρά να βρεθείς προ εκπλήξεως».
Ένα δύσκολο εγχείρημα
Οι baby boomers κυριαρχούν στην αγορά κατοικίας της Αμερικής. Κατέχουν περίπου 19,7 τρισεκατομμύρια δολάρια αξίας αμερικανικής ακίνητης περιουσίας, δηλαδή το 41% της συνολικής αξίας της χώρας, παρόλο που αποτελούν μόνο το ένα πέμπτο του πληθυσμού. Οι millennials, συγκριτικά, αποτελούν ελαφρώς μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού, αλλά κατέχουν μόλις 9,8 τρισεκατομμύρια δολάρια ακίνητης περιουσίας, ή 20%. Η ανισότητα αυτή είναι προϊόν τόσο της σχετικής νεότητάς τους όσο και των ισχυρών πλεονεκτημάτων που απολαμβάνουν οι μεγαλύτεροι. Έχοντας μετρητά από προηγούμενες πωλήσεις κατοικιών και από τα αναπτυσσόμενα χαρτοφυλάκια μετοχών, οι boomers έχουν την πολυτέλεια να έχουν πετύχει καλές προσφορές και να αναβαθμίζουν, να μειώνουν ή να συλλέγουν ακίνητα προς ενοικίαση με σχετικά μεγάλη ευκολία.
Οι millennials είναι συχνά πρόθυμοι να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, αλλά μπορεί να μην είναι προετοιμασμένοι για όλα τα μηνιαία έξοδα.
Σύντομα, όμως, η γενιά αυτή θα αναγκαστεί είτε να δώσει αυτά τα σπίτια στους κληρονόμους είτε να τα βγάλει στην αγορά. Μεταξύ του 2025 και του 2035, ο αριθμός των boomers αναμένεται να μειωθεί κατά 23%, ή περίπου 15,6 εκατομμύρια άτομα, σύμφωνα με ανάλυση των στοιχείων της απογραφής από το Κοινό Κέντρο Στεγαστικών Μελετών του Χάρβαρντ. Μεταξύ 2035 και 2045, ο αριθμός τους αναμένεται να μειωθεί κατά άλλο 47% ή 23,4 εκατομμύρια άτομα.
Μέχρι τη στιγμή που οι millennials θα κληρονομήσουν πραγματικά ένα σπίτι από τους γονείς τους, αναφέρει ο Γουέστφολ, θα είναι «πολύ αργά» για να καταλάβουν τον καλύτερο τρόπο να ρυθμίσουν αυτή τη μεταβίβαση. Σε πολλές περιπτώσεις, τα ερωτήματα γύρω από την τύχη ενός σπιτιού θα εμφανιστούν πολύ πριν πεθάνει ο ιδιοκτήτης του. Ένας γηράσκων baby boomer μπορεί να αναγκαστεί να εγκαταλείψει το σπίτι του και να μπει σε οίκο ευγηρίας, αφήνοντας τους απογόνους του να βρουν πώς θα ισορροπήσουν την πληρωμή για τη συντήρηση του σπιτιού, την υποθήκη, αν υπάρχει, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την απαραίτητη υγειονομική περίθαλψη. Χωρίς χρήματα στην άκρη για αυτά τα πράγματα, μαζί με σαφείς οδηγίες για το τι θα γίνει με το σπίτι αυτά τα τελευταία χρόνια και μετά, η κατάσταση μπορεί εύκολα να εξελιχθεί σε χάος. Οι απροετοίμαστοι millennials μπορεί να καταλήξουν με τα χέρια δεμένα.
Σύμφωνα με το Business Insider, οι millennials είναι συχνά πρόθυμοι να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, αλλά μπορεί να μην είναι προετοιμασμένοι για όλα τα μηνιαία έξοδα που συνεπάγεται η αποπληρωμή και η συντήρηση ενός σπιτιού που είναι, δυνητικά, παλιό.
Δεν υπάρχει «σωστός» τρόπος για να κληρονομήσετε ένα σπίτι. Για ορισμένες οικογένειες, μια απλή πράξη δικαιούχου, η οποία μεταβιβάζει τον τίτλο ιδιοκτησίας μετά τον θάνατο, αρκεί. Άλλες θα πρέπει να προβούν σε πιο σύνθετες ρυθμίσεις. Η τοποθέτηση του σπιτιού σε ένα καταπίστευμα – ένα σύνολο νομικών εγγράφων που καθορίζουν ακριβώς ποιος το παίρνει και πότε, τι μπορεί (και τι δεν μπορεί) να κάνει με αυτό, και ίσως ακόμη και να βάλει στην άκρη χρήματα για να χρηματοδοτήσει τη συντήρησή του – μπορεί να παρέχει έναν οδικό χάρτη για τους κληρονόμους και να σταματήσει τις ενδοοικογενειακές διαμάχες εν τη γενέσει τους.
Ένα «βουνό» εμποδίων
Από την άλλη πλευρά, τα υπερβολικά περιοριστικά καταπιστεύματα θα μπορούσαν να αφήσουν τους millennials σε δύσκολη θέση. Υπάρχουν παραδείγματα στα οποία οι γονείς υπαγόρευσαν ότι το σπίτι τους θα παραμείνει στην οικογένεια για έναν καθορισμένο αριθμό ετών, αλλά υποτίμησαν το ποσό των χρημάτων που θα έπρεπε να αφήσουν πίσω τους προκειμένου να συντηρήσουν την κατοικία κατά τη διάρκεια αυτού του χρόνου. Οι κληρονόμοι μπορεί να καταλήξουν να σκοντάφτουν επί μήνες στο δικαστικό σύστημα για να πάρουν άδεια να ξεφορτωθούν το ακίνητο. Και, φυσικά, τα καταπιστεύματα δεν μπορούν να λύσουν πλήρως την οικογενειακή ένταση που συχνά προκύπτει όταν πρέπει να μοιραστούν πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία.
Στη συνέχεια, υπάρχει το φορολογικό ζήτημα. Μια από τις ανησυχίες του πλήθους των επενδυτών που ασχολούνται με αυτά τα ζητήματα είναι να βοηθήσουν τους πελάτες να αποφύγουν τον λεγόμενο φόρο κεφαλαιακών κερδών, ο οποίος εφαρμόζεται στα έσοδα που προκύπτουν από την πώληση περιουσιακών στοιχείων, όπως κατοικίες ή μετοχές, τα οποία έχουν αποκτήσει μεγαλύτερη αξία με την πάροδο του χρόνου. Αν οι boomer γονείς σας πουλήσουν ένα σπίτι όσο ζουν, θα πρέπει να πληρώσουν φόρους – έως και σχεδόν 40% – για το ποσό που το σπίτι έχει ανατιμηθεί από τότε που το αγόρασαν. Βέβαια, τα πρώτα 250.000 έως 500.000 δολάρια από αυτά τα κέρδη είναι αφορολόγητα, ανάλογα με το καθεστώς κατάθεσής σας, αλλά δεδομένου ότι πολλοί boomers έχουν κρατήσει τα σπίτια τους για δεκαετίες, τα κέρδη τους μπορεί κάλλιστα να υπερβαίνουν αυτά τα όρια.
Ο Τζο Μετζ, μεσίτης ακινήτων στην Bay Area και ιδρυτής της Senior Homeowner Solutions, έχει δημιουργήσει μια δεύτερη καριέρα βοηθώντας τους ανθρώπους να κάνουν ελιγμούς για να αποφύγουν τον φόρο υπεραξίας. Αλλά για τους ανθρώπους που αποφασίζουν να κρατήσουν το σπίτι των αποθανόντων γονέων τους, λέει, υπάρχει ένα άλλο ζήτημα που οι άνθρωποι συχνά δεν εξετάζουν: οι φόροι ακίνητης περιουσίας. Οι άνθρωποι απλά δεν σκέφτονται το συνεχές κόστος της ιδιοκτησίας του σπιτιού όσο θα έπρεπε. Στοιχεία από την εταιρεία ανάλυσης ακινήτων Cotality διαπίστωσαν ότι ο μέσος ετήσιος λογαριασμός φόρου ακίνητης περιουσίας έχει αυξηθεί κατά 42% από το 2019, σε περισσότερα από 3.000 δολάρια. Στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, οι φόροι ακίνητης περιουσίας για ένα σπίτι αξίας 3 εκατομμυρίων δολαρίων μπορεί να ξεπεράσουν τα 30.000 δολάρια ετησίως. Και πάλι, αυτό δεν περιλαμβάνει την ασφάλιση, την υποθήκη και τις τυχαίες επισκευές που συχνά προκύπτουν.
«Κλειδί» η επικοινωνία
Ο Γουέστφολ, ο μεσίτης στη Virginia Beach, λέει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιών στην περιοχή του είναι πρόθυμοι να μάθουν πώς μπορούν να προστατεύσουν τον πλούτο τους για την επόμενη γενιά – σε τέτοιο βαθμό που έχει αρχίσει να φιλοξενεί ενημερωτικές συνεδρίες στις οποίες ο ίδιος και ένας δικηγόρος απαντούν στις ερωτήσεις τους. Όσο για τους νέους, ο Γουέστφολ υποστηρίζει ότι ο καλύτερος τρόπος για να προετοιμαστούν οι millennials για το μέλλον είναι απλά να κάνουν μια συζήτηση με τους γονείς τους. Δεν χρειάζεται να την πλαισιώσετε με το «περιμένω κάτι», λέει ο ίδιος, αλλά είναι ο πιο βολικός τρόπος για να βεβαιωθείτε ότι αυτό που θα έπρεπε να είναι ευλογία δεν θα μετατραπεί σε εφιάλτη.
Η Άτκινσον, η ιδιοκτήτρια σπιτιού στο Όστιν που κληρονόμησε το σπίτι του πατέρα της, αποφάσισε τελικά να το πουλήσει σε έναν γείτονα που είχε βοηθήσει στη φροντίδα του πατέρα της στα τέλη της ζωής του. Η τιμή ανήλθε σε 200.000 δολάρια – πολύ κάτω από την τρέχουσα τιμή στην περιοχή, παραδέχεται η ίδια. Αλλά ήταν ευτυχής που άφησε το σπίτι στα χέρια κάποιου που το ένιωθε σαν «οικογένεια», παρά σε έναν εργολάβο που είχε σκοπό να το γκρεμίσει και να ανεγείρει μια έπαυλη. Μέχρι να το πουλήσει, το 2020, είχε περάσει περίπου ένα χρόνο μαζεύοντας την ακαταστασία και αξιολογώντας την επόμενη κίνησή της. Λέει ότι χάρηκε που είχε το χρόνο να σκεφτεί την απόφασή της αντί να κάνει μια βιαστική επιλογή μέσα στις εβδομάδες μετά το θάνατο του πατέρα της. Όπως εξομολογήθηκε στο Business Insider, είναι ακόμη πιο ευγνώμων για τις συζητήσεις που είχε με τη μητέρα της στη συνέχεια.
«Νομίζω ότι έχοντας αυτή την ανοιχτή επικοινωνία με τον γονέα μου θα μπορέσει τουλάχιστον να κάνει το βάρος του τι έπεται λίγο πιο μικρό».
Η μητέρα της Άτκινσον ζει σε μια μικρή πόλη του Τέξας, σε ένα σπίτι που της ανήκει. Από τότε που πέθανε ο πρώην σύζυγός της, είναι «πολύ ανοιχτή στο να μιλάει για το θάνατο, κάτι που νομίζω ότι είναι πολύ ωραίο να το λέει ένας γονιός», λέει η Άτκινσον. Η μητέρα της έχει ψάξει λεπτομερώς τα υπάρχοντά της, εξηγώντας τη συναισθηματική αξία ορισμένων αντικειμένων, την αχρηστία άλλων και τις ελπίδες της για το τι θα απογίνουν μετά τον θάνατό της. Και, φυσικά, έχει και διαθήκη.
«Ο πατέρας μου δεν είχε μιλήσει ποτέ πραγματικά για τον θάνατο και για το τι συμβαίνει μετά», ανέφερε η Άτκινσον. «Νομίζω ότι έχοντας αυτή την ανοιχτή επικοινωνία με τον γονέα μου θα μπορέσει τουλάχιστον να κάνει το βάρος του τι έπεται λίγο πιο μικρό».
