Η κρίση στην αγορά γραφείων της Νέας Υόρκης που ξέσπασε επί πανδημίας δεν έχει κοπάσει. Αντίθετα, επιδεινώνεται από τα υψηλά επιτόκια. Όταν η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων του Άμπι Ρόζεν αγόρασε το Seagram Building της Νέας Υόρκης το 2000, τόσο ο ουρανοξύστης όσο και το ωμόνυμο καναδέζικο ουίσκι είχαν περάσει σε παρακμή.
Το κτήριο, όμως, το σύμβολο της αυτοκρατορίας ακινήτων του Ρόζεν. Μαζί με τον επί χρόνια συνεργάτη του Μάικλ Φουκς, την εταιρεία τους RFR Holding και μια τεράστια συλλογή μοντέρνας τέχνης, ο Ρόζεν ανακαίνιζε, μετονόμαζε και έβγαζε στην αγορά παλαιά κτήρια με υψηλότερα ενοίκια, σύμφωνα με τους Financial Times.
Ο πύργος 375 Park Avenue ολοκληρώθηκε το 1958. Στην αρχή της πέμπτης δεκαετίας του, ήταν ενεργειακά αναποτελεσματικό με ένα εύφλεκτο ηλεκτρικό σύστημα και σιντριβάνια με διαρροές στην πλατεία του. Το φημισμένο εστιατόριο Four Seasons του κτηρίου ήταν στο λυκόφως του.
Πρώην κορυφαίος παίκτης
Ο Γερμανός μετανάστης αγόρασε το ακίνητο για 375 εκατομμύρια δολάρια και ξόδεψε επιπλέον δεκάδες εκατομμύρια για αναβαθμίσεις. Την επόμενη δεκαετία, ήταν σχεδόν πάντα γεμάτο. Μέχρι το 2013, ήταν μια απόδειξη 1,6 δισεκατομμυρίων δολαρίων για το πόσο πολυμήχανος ήταν ο Ρόζεν και για τη θέση του στην κορυφή του real estate της Νέας Υόρκης.
Τώρα βγάζει περίπου τα μισά απ’ ό,τι πριν την πανδημία και η Moody’s Analytics τον περασμένο μήνα συμπεριέλαβε τον ουρανοξύστη σε μια λίστα ακινήτων που θα δυσκολευτούν να αναχρηματοδοτηθούν. Η RFR αναχρηματοδότησε ένα χρέος 400 εκατομμυρίων δολαρίων συνδεδεμένο με το κτήριο τον Δεκέμβριο, αλλά εξακολουθεί να χρωστάει 750 εκατομμύρια δολάρια για δάνειο του 2013.
Από το 1991, ο Ρόζεν έχει αγοράσει περισσότερα από 50 κτήρια σε όλο το Μανχάταν. Έκτοτε έχει πουλήσει μερικά, και διαφοροποιήθηκε αγοράζοντας κτήρια στο Σιάτλ, το Τελ Αβίβ και αλλού.
Τα δισεκατομμύρια που έχει δανειστεί ο Ρόζεν για το Seagram Building και άλλα ακίνητα είτε λήγουν εντός του επόμενου έτους είτε έχουν ήδη λήξει.
Η RFR είπε ότι το κτήριο Seagram “ενοικιάστηκε πλήρως με μίσθωση επενδυτικού βαθμού” και ότι τα λειτουργικά κέρδη πρόκειται να υπερδιπλασιαστούν φέτος. Ακόμα κι έτσι, οι δανειστές του εξακολουθούν να είναι ανήσυχοι για το σύνολο του χαρτοφυλακίου της RFR.
Άνοδος και πτώση
Την περασμένη εβδομάδα, είχε χρέος 470 εκατομμυρίων δολαρίων σε κτήριο 26 ορόφων κοντά στο Grand Central Station της Νέας Υόρκης αξίας 610 εκατομμυρίων δολαρίων όταν έλαβε τα δάνεια το 2018. Το 2022 εκτιμήθηκε σε 60 εκατομμύρια δολάρια λιγότερο από το χρέος.
Η RFR δεν είναι η μόνη εταιρεία ακινήτων της Νέας Υόρκης που αντιμετωπίζει προβλήματα από την μεταπανδημική ύφεση. Ωστόσο, η εταιρεία και οι συνεργάτες της πρέπει να υπολογίσουν χρέη τουλάχιστον 2,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων είτε που λήγουν το επόμενο έτος είτε ήδη ληξιπρόθεσμα, όπως δείχνει μια ανάλυση των FT για τα δημόσια διαθέσιμα δεδομένα δανείων.
Η ανάλυση βρήκε 16 δάνεια που συνδέονται με περισσότερα από 20 ακίνητα που κατέχει η RFR. Συνολικά, αυτά τα κτήρια παρήγαγαν λίγο περισσότερα από 26 εκατομμύρια δολάρια πέρυσι μετά τις πληρωμές τόκων, σχεδόν τρία τέταρτα λιγότερο από τα 97 εκατ. δολάρια που αναμένονταν όταν η RFR και οι συνεργάτες της δανείζονταν.
Δώδεκα από τα δάνεια βρίσκονται σε κάποια κατάσταση κινδύνου, είτε έχουν επισημανθεί ως σε κίνδυνο αθέτησης, ληξιπρόθεσμα ή ακόμη σε εκκρεμότητα παρά την παρέλευση της ημερομηνίας λήξης.
Τέσσερα από τα κτήρια δεν φέρνουν αρκετό ενοίκιο για να καλύψουν τα έξοδα δανείων. Άλλα δύο είναι είτε άδεια είτε πρόκειται να αδειάσουν.
Αγωγές και απλήρωτοι λογαριασμοί
Νωρίτερα αυτόν τον μήνα, ένα πρώην ανώτατο στέλεχος της RFR Holding μήνυσε τον Ρόζεν και τον Φουκς για 20 εκατομμύρια δολάρια, ισχυριζόμενο ότι είχαν χάσει δύο προθεσμίες φέτος για πληρωμές που συνδέονται με ένα πακέτο εξόδου το 2019.
Η Blackstone τους «κυνηγάει» επίσης για σχεδόν 50 εκατομμύρια δολάρια, ένα από τα εκκρεμή δάνεια που ο όμιλος και οι συνεργάτες του αγόρασαν από την χρεοκοπημένη τράπεζα Signature.
Η RFR έχασε επίσης πληρωμές δανείων και φόρο ακίνητης περιουσίας συνολικού ύψους μόλις πάνω από 9 εκατομμύρια δολάρια για ακίνητο στην 522 Fifth Avenue. Ο όμιλος αγόρασε το κτήριο το 2019 για 20,5 εκατομμύρια δολάρια.
Με το Chrysler Building, ο Ρόζεν αντιμετωπίζει μια ξεχωριστή πρόκληση. Η RFR είναι συνιδιοκτήτης του κτηρίου με τον χρεοκοπημένο αυστριακό όμιλο ακινήτων Signa.
Ο διαχειριστής της Signa επιδιώκει τώρα να πουλήσει τον μισό του art-deco ουρανοξύστη. Μια πολύ χαμηλή τιμή πώλησης θα μπορούσε να μονιμοποιήσει μια συμπιεσμένη αποτίμηση – καθώς και να αφήσει τον Ρόζεν με συνέταιρο που δεν επέλεξε.
Η RFR αρνήθηκε να σχολιάσει τις αγωγές, αλλά είπε ότι η συντριπτική πλειονότητα των σχεδόν 100 ακινήτων της ήταν «καλά μισθωμένα και είχαν καλή απόδοση». Η εταιρεία εργαζόταν ενεργά για την αναδιάρθρωση του χρέους των προβληματικών ακινήτων, πρόσθεσε.
Με 929 δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια των ΗΠΑ να αναμένεται να λήξουν φέτος, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών -περίπου 180 δισεκατομμύρια δολάρια από τα οποία συνδέονται με ακίνητα γραφείων- οι επενδυτές παρακολουθούν όχι μόνο τι συμβαίνει με τον Ρόζεν, αλλά και τι προαναγγέλλουν οι προκλήσεις του για την υπόλοιπη βιομηχανία ακινήτων.
Πηγή: ΟΤ
