Μια επικερδής και παράνομη επιχείρηση έχει στηθεί γύρω από τα λεγόμενα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα. Τα ακίνητα δηλαδή που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο.
Οπως αναφέρει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», η τοπογράφος – πολεοδόμος Γραμματή Μπακλατσή, κατά τη διαδικασία σύνταξης του Κτηματολογίου επιτήδειοι έχοντας εσωτερική πληροφόρηση εντοπίζουν «ορφανά» ακίνητα και σε συνεργασία με δικηγόρους, μηχανικούς, λογιστές και συμβολαιογράφους, τα δηλώνουν ως δικά τους με τη «μέθοδο» της χρησικτησίας.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως η απόκτηση ενός ακινήτου με τη μέθοδο της χρησικτησίας δεν είναι πάντα παράνομη. Παράνομη είναι όταν χρησιμοποιείται ως «εργαλείο» για την απόκτηση ξένης περιουσίας χωρίς να συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Υπενθυμίζεται πως τον περασμένο Νοέμβριο έγινε γνωστό ότι επιτήδειοι επιχείρησαν να δηλώσουν στο Κτηματολόγιο 45 ακίνητα σε Αγκίστρι, Υδρα και Σπέτσες συνολικής έκτασης 550.000 τετραγωνικών μέτρων. Η υπόθεση, βέβαια, δεν έπεσε ως κεραυνός εν αιθρία στους «παροικούντες την Ιερουσαλήμ», μιας και αποτελεί μόνο την κορυφή του παγόβουνου…
Σηκώθηκε το χαλί και φάνηκαν τα προβλήματα
Τώρα που το Κτηματολόγιο – τυπικά – οδεύει προς την ολοκλήρωσή του (τέλος του ’25 αρχές του ’26) σηκώθηκε το χαλί και φάνηκαν πολλά από τα προβλήματα που αντιμετωπίζει.
Ετσι, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, εγκαταλελειμμένα ακίνητα, κυρίως ηλικιωμένων που πέθαναν ή κληρονόμων που ζουν μακριά, δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο από γείτονες και συγγενείς με τη μέθοδο των δύο ένορκων μαρτυριών και την τροποποίηση του Ε9.
Επίσης, κατά τη Γραμματή Μπακλατσή «εντοπίστηκε» και ακόμα μία κατηγορία ιδιωτών, που έκαναν (και ενδεχομένως να κάνουν ακόμη) κάτι ποιο… «έξυπνο». Δημιούργησαν (και δημιουργούν) τίτλους ιδιοκτησίας. Ετσι, με την εκπόνηση τοπογραφικών με συντεταγμένες, μεταβίβασαν (και μεταβιβάζουν) το ακίνητο, κυρίως με τη μέθοδο της γονικής παροχής, αποφεύγοντας τη μεταβίβαση σε τρίτους ώστε να μην μπλέξουν σε αγωγές σε περίπτωση που εμφανιστεί στην πορεία ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Με αυτόν τον τρόπο απέκτησαν τίτλους ιδιοκτησίας προχωρώντας σε δήλωση στο Κτηματολόγιο.
Σήμερα, που έκλεισε το Κτηματολόγιο στο μεγαλύτερο ποσοστό της χώρας, και λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία, αρχίζουν και αποκαλύπτονται όλες αυτές οι μεθοδεύσεις που διαπράχθηκαν εις βάρος των νόμιμων ιδιοκτητών των «ορφανών ακινήτων». Κι αυτό διότι άρχισαν και εμφανίζονται οι πραγματικοί ιδιοκτήτες ή οι κληρονόμοι τους, που διαπιστώνουν ότι στις αρχικές εγγραφές εμφανίζεται κάποιος άλλος ως ιδιοκτήτης και πρέπει να ξεκινήσουν έναν διακαστικό αγώνα για να διεκδικήσουν την περιουσία τους.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες προκειμένου οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν πώς κινούνται οι καταπατητές και να μη φθάσουν στο σημείο να «κλαίνε» την περιουσία τους.
Τι πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης όταν διαπιστώσει ότι στις αρχικές εγγραφές το ακίνητό του εμφανίζεται σε πρόσωπο που το δήλωσε με χρησικτησία;
Το κυριότερο όπλο στη φαρέτρα του αληθούς δικαιούχου, όταν έρχεται αντιμέτωπος με την ανακριβή πρώτη εγγραφή δικαιώματός του, είναι η αγωγή διόρθωσης (η οποία ρυθμίζεται στο άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998). Η αγωγή αυτή αποβλέπει στην προστασία του δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος, όταν αυτό αμφισβητείται ολικά ή μερικά από την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Επομένως, θα πρέπει άμεσα να προσφύγει μέσω του δικηγόρου του στο αρμόδιο δικαστήριο για τη διόρθωση της εγγραφής ως προς τον δικαιούχο του ακινήτου.
Ποιο είναι το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο επιτρέπεται η αγωγή για τη διόρθωση;
Το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι συγκεκριμένο. Ειδικότερα, οι διορθώσεις θα πρέπει να πραγματοποιηθούν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνεται η οκταετία από την ημερομηνία απόφασης λειτουργίας του Κτηματολογίου. Η απόφαση λειτουργίας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αφορά συγκεκριμένη κτηματογραφημένη περιοχή.
Η χρησικτησία αφορά μόνο στα χωράφια;
Οχι. Η χρησικτησία μπορεί να αφορά σε κάθε είδους ακίνητο, όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.ά.
Με ποιο τρόπο δηλώνεται η χρησικτησία στο Κτηματολόγιο;
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία:
- Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.
- Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).
- Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.
- Πράξη αναγνώρισης ορίων.
- Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.
- Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.
- Εγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση π.χ. δήλωση ΟΣΔΕ.
- Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.
- Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.
- Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.
- Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.
- Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.
- Παλιό (π.χ. 20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.
Με τι άλλο μπορεί να δηλωθεί χρησικτησία;
Μπορεί να δηλωθεί:
(Ι) Με παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον Τύπο για πώληση του ακινήτου.
(ΙΙ) Με παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.
(ΙΙΙ) Με οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.
(V) Με παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.
Με τα έως τώρα στοιχεία πώς δηλώθηκαν τα περισσότερα ακίνητα με χρησικτησία;
Υπολογίζεται ότι σε πάνω από το 90% των ακινήτων που δηλώθηκαν με χρησικτησία, η σχετική δήλωση έγινε με την κατάθεση δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων, το Ε9 για την τελευταία πενταετία και το τοπογραφικό εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ 87.
Δηλαδή ο καθένας μπορεί να δηλώσει ό,τι θέλει στο Κτηματολόγιο και αυτό να γίνεται δεκτό;
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να ξεκαθαριστεί πως δεν φταίει το Κτηματολόγιο που κάποιος καταπατητής χρησιμοποίησε τη χρησικτησία ως τρόπο κτήσης κατά τη δήλωση του ακινήτου κι αυτό γιατί η χρησικτησία αποτελεί νόμιμο τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία.
Αφού δημιουργούνται αυτά τα προβλήματα, τότε, σε τι αποσκοπεί ο θεσμός της χρησικτησίας;
Ο θεσμός της χρησικτησίας, που έλκει την καταγωγή του από το Ρωμαϊκό Δίκαιο, αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει. Με άλλα λόγια, προστατεύεται εκείνος που, βάσιμα και καλόπιστα, πιστεύει και μεταχειρίζεται ορισμένο ακίνητο σαν να είναι δικό του, για αρκετό χρονικό διάστημα, χωρίς όμως να το έχει πράγματι αποκτήσει.
Δηλαδή για τα «παρατράγουδα» της χρησικτησίας ευθύνεται ή όχι το Κτηματολόγιο;
Το Κτηματολόγιο ορθώς εφαρμόζει τη νομοθετική ρύθμιση (του άρθρου 1045 ΑΚ), περί έκτακτης χρησικτησίας, όταν τα έγγραφα που υποβάλλει ο δηλών πράγματι αποδεικνύουν πως ο ίδιος χρησιμοποιεί (νέμεται) το δηλούμενο ακίνητο για 20 τουλάχιστον έτη.
Μπορεί να βρει το Κτηματολόγιο πόσα ακίνητα δηλώθηκαν με χρησικτησία;
Ναι. Διότι με τη χρήση της τεχνητής νοημοσύνης μπορεί σήμερα το Κτηματολόγιο να εντοπίσει όλα τα ακίνητα που δηλώθηκαν με χρησικτησία, σε πόσα από αυτά έγινε πρόσφατη τροποποίηση στο Ε9, με ποια έγγραφα δηλώθηκε, καθώς και ποιοι ήταν οι μηχανικοί, συμβολαιογράφοι κ.λπ. που εμπλέκονται σε τέτοια «κυκλώματα».
Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ
