Παρά τους φόβους για «φούσκες» αποτίμησης που αναδύονται στη Wall Street και στην αγορά ακινήτων, οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές θα πρέπει να παραμείνουν ήρεμοι, τουλάχιστον σύμφωνα με μια νέα έκθεση της UBS, της ελβετικής τράπεζας και επενδυτικής εταιρείας, η οποία κατέληξε πως το να ξεσπάσει ξανά λόγω «φούσκας» μια κρίση στα ακίνητα – όπως έγινε το 2007, ξεκινώντας από τις ΗΠΑ και συμπαρασύροντας τον πλανήτη – φαίνεται απίθανη, εκτός ίσως από μερικές αγορές με υπερβολική αύξηση τιμών.
Οι φούσκες των κατοικιών σχηματίζονται συνήθως όταν οι τιμές εκτινάσσονται σε μη βιώσιμα ύψη λόγω διαφημιστικής εκστρατείας και κερδοσκοπίας και όχι πραγματικών οικονομικών συνθηκών. Ενώ οι φούσκες μπορεί να είναι δύσκολο να εντοπιστούν μέχρι να σκάσουν, η έκθεση της UBS εξετάζει τις συνθήκες σε 21 μεγάλες παγκόσμιες αγορές και χρησιμοποιεί γνωστούς δείκτες για την αξιολόγηση του κινδύνου τους.
Αυτές περιλαμβάνουν τις τιμές κατοικιών και ενοικίων, που ξεπερνούν αυτό που μπορούν να αντέξουν οικονομικά τα τοπικά εισοδήματα, ανεύθυνες πρακτικές δανεισμού και υπερβολική κατασκευαστική δραστηριότητα.
Οι τιμές των κατοικιών παγκοσμίως (προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό) παρέμειναν σταθερές το περασμένο έτος, ενώ η έλλειψη νέων κατασκευών θα διατηρήσει την προσφορά χαμηλή και σταθερή, δημιουργώντας σταθερές επενδυτικές αγορές. Αυτά είναι καλά σημάδια για να αποτρέψετε μια φούσκα, σχολιάζουν οι New York Times σε ανάλυσή τ0υς – αν και είναι καλύτερα νέα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, που θέλουν μια σταθερή επένδυση, παρά για τους αγοραστές που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να εισέλθουν στην αγορά.
Για παράδειγμα, το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη είναι διαβόητα δαπανηρές πόλεις για να αγοράσεις ακίνητα, ωστόσο οι αγορές τους δεν φαίνονται προς το παρόν υπερβολικά αυξημένες. Πρώτον, οι τιμές έχουν ήδη αρχίσει να μειώνονται σε βάση προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό. Δεύτερον, εντολές για επιστροφή στο γραφείο μετά την τηλεργασία της πανδημίας από νεοφυείς επιχειρήσεις και εταιρείες χρηματοδότησης έχουν κρατήσει εργαζόμενους με υψηλές αποδοχές ριζωμένους στις παράκτιες πόλεις. Αυτό θα διατηρήσει τη ζήτηση για στέγαση ισχυρή, και αυτοί οι καλά αμειβόμενοι εργαζόμενοι μπορούν να χειριστούν το κόστος.
Σε διεθνές επίπεδο, το Παρίσι και το Λονδίνο διατρέχουν επίσης χαμηλό κίνδυνο. Οι τιμές έχουν αρχίσει να πέφτουν στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, αλλά η έλλειψη νέων κατασκευών θα διατηρήσει την προσφορά σε χαμηλά επίπεδα, εμποδίζοντας την κατάρρευση.
Ποιες πόλεις κινδυνεύουν λοιπόν; Για αρχή, εκείνες όπου οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 25% τα τελευταία πέντε χρόνια. Κορυφαίο παράδειγμα στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι το Μαϊάμι, το οποίο (μαζί με τη Φλόριντα γενικότερα) ήταν το επίκεντρο της Μεγάλης Ύφεσης του 2007. Σχεδόν δύο δεκαετίες αργότερα, η αναλογία τιμής προς ενοικίαση στο Μαϊάμι – μια μέτρηση που χρησιμοποιείται για τη σύγκριση του κόστους αγοράς έναντι ενοικίασης – έχει ξεπεράσει τα μέγιστα επίπεδα κόστους από το 2006, που σημαίνει ότι το κόστος αγοράς είναι χαμηλότερο από το μήνα.
Αυτό δείχνει ότι τα σπίτια προς πώληση είναι υπερβολικά υπερτιμημένα, γεγονός που θα μπορούσε να επισπεύσει μια κατάρρευση στα ακίνητα. Επιπλέον, η αγορά του Μαϊάμι καθοδηγείται σε μεγάλο βαθμό από επενδυτές, οι οποίοι συνήθως κυνηγούν γρήγορα κέρδη που μπορούν να διογκώσουν τις τιμές και να οδηγήσουν σε πτώση της αξίας.
Θα σκάσει η φούσκα;
Ο παγκόσμιος δείκτης φούσκας ακινήτων της UBS για το 2025 διαπίστωσε ότι ο κίνδυνος να σκάσει μια φούσκα ακινήτων είναι υψηλός μόνο σε λίγες από τις 21 μεγάλες διεθνείς αγορές.
Ειδικότερα, υψηλού ρίσκου πόλεις στα ακίνητα θεωρούνται το Μιάμι, το Τόκιο και η Ζυρίχη, ενώ αυξημένου κινδύνου το Λος Άντζελες, το Ντουμπάι, το Άμστερνταμ και η Γενεύη.
Στις πόλεις μέτριου κινδύνου κατατάσσονται το Τορόντο, το Σίδνεϊ, η Μαδρίτη, η Φρανκφούρτη, το Βανκούβερ, το Μόναχο και η Σιγκαπούρη.
Χαμηλού ρίσκου πόλεις στο να σκάσει μια φούσκα ακινήτων είναι το Χονγκ Κονγκ, το Λονδίνο, το Σαν Φρανσίσκο, η Νέα Υόρκη, το Παρίσι, το Μιλάνο και το Σάο Πάολο της Βραζιλίας.
Κινδυνεύει η Ελλάδα;
Για την Ελλάδα, ο δείκτης UBS δεν παρέχει ειδικά στοιχεία. Ωστόσο, τα ευρήματα για τις πόλεις της ευρωζώνης προσφέρουν έμμεσες γνώσεις. Η Αθήνα, όπου οι ελλείψεις προσφοράς και το υψηλό κόστος δανεισμού διαμορφώνουν την αγορά, μοιράζεται ορισμένα χαρακτηριστικά με πρωτεύουσες της Νότιας Ευρώπης όπως η Μαδρίτη και το Μιλάνο, αν και χωρίς το ίδιο επίπεδο αστάθειας.
Τα επίμονα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη περιορίζουν την πρόσβαση στην ιδιοκτησία σπιτιού, αλλά μια ταχύτερη από την αναμενόμενη χαλάρωση των επιτοκίων θα μπορούσε να αναζωπυρώσει τη ζήτηση. Εν τω μεταξύ, η όρεξη των ξένων για ελληνικά ακίνητα, κυρίως στους τομείς του τουρισμού και των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, συνδέει τις τάσεις στέγασης της χώρας με τις ίδιες παγκόσμιες δυνάμεις που περιγράφει η UBS.
