Τα αποσπασματικά μέτρα για την στεγαστική κρίση, ακόμα και αν προσφέρουν μια προσωρινή ανακούφιση σε κάποιους, είναι σαν να προσπαθεί κανείς να αδειάσει τον ωκεανό με σουρωτήρι.
Αν θεωρούμε ότι το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα μας οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη μειωμένη προσφορά νέων ποιοτικών κατοικιών σε προσιτή τιμή, οι τελευταίες ενδείξεις δεν είναι διόλου ενθαρρυντικές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ παρατηρείται κάθετη πτώση του Δείκτη Παραγωγής στις Κατασκευές το πρώτο τρίμηνο του 2025, κατά 50,9% σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Αρνητική είναι η εικόνα και για τον εποχικά διορθωμένο Δείκτη, με πτώση 10,4%.
Σε ετήσια βάση υπάρχει επίσης μείωση κατά 3,5%, αντιστρέφοντας την ανοδική πορεία της οικοδομής το διάστημα 2023-2024 (αύξηση 20,6%).
Η κάμψη στην οικοδομική δραστηριότητα αποδίδεται από τους επαγγελματίες του κλάδου στην απόφαση του ΣτΕ που βάζει φρένο στα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), κρίνοντάς τα αντισυνταγματικά.
Το σοκ στην αγορά είναι πολλαπλό. Οι Αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης εγκρίνουν μόνο άδειες, που δεν κάνουν χρήση των «μπόνους». Σύμφωνα με ανάλυση της εταιρείας εκτίμησης ακινήτων Geoaxis, η αυστηροποίηση της εφαρμογής του ΝΟΚ προκαλεί εμπλοκή και στο σύστημα της αντιπαροχής, καθώς οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν παγώσει συμφωνίες που είχαν κλειστεί εδώ και μήνες. Η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχών εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.
Εκτιμήσεις για την πορεία της οικοδομής
Το απαισιόδοξο σενάριο προβλέπει συνέχιση της πτωτικής πορείας στις κατασκευές. Το αισιόδοξο σενάριο αναμένει μια μερική απεμπλοκή, τουλάχιστον για τις οικοδομικές άδειες που είναι στον «αέρα», καθώς οδεύει προς υπογραφή και έγκριση από το ΣτΕ το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα.
Το ΠΔ θα βοηθήσει να ξαναρχίσουν οι εργασίες σε κατασκευές που είχαν ξεκινήσει πριν τις 11 Δεκεμβρίου – την ημερομηνία «κόφτη» που έθεσε το ΣτΕ.
Αυξήσεις τιμών
Είναι αμφίβολο αν το ξεναζέσταμα της οικοδομικής δραστηριότητας θα συμβάλλει την αποκλιμάκωση των τιμών. Προς το παρόν συμβαίνει το αντίθετο.
Ο μέσος δείκτης τιμών των υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών στο δωδεκάμηνο Μαΐου 2024-Απριλίουι 2025 αυξήθηκε κατά 4,9%, συνεχίζοντας την ανοδική του πορεία αν και με μικρότερη ένταση.
Την ίδια στιγμή οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων στο λεκανοπέδιο Αττικής έχουν εκτοξευθεί στο υψηλότερο σημείο της δεκαετίας, με αύξηση άνω του 40% σε σύγκριση με το 2016, σύμφωνα με το «Παρατηρητήριο Οικοπέδων» της Geoaxis. H μεγαλύτερη αύξηση, άνω του 46% παρατηρείται στον δήμο Αθηναίων στους Αμπελόκηπους, στα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6.
Μείωση επενδύσεων σε κατοικίες
Προβληματισμό προκαλούν και τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το ΑΕΠ του α’ τριμήνου, που δείχνουν μείωση των επενδύσεων σε ετήσια βάση κατά 3,2%, όταν ο στόχος του προϋπολογισμού του 2025 είναι αύξηση 8,4%.
Η αρνητική επίδραση του της αυστηροποίησης του ΝΟΚ αποτυπώνεται και στη μεγάλη υποχώρηση των επενδύσεων στις κατοικίες. Σε τριμηνιαία βάση οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 18,7%, σε σύγκριση με το τελευταίο τρίμηνο του 2024. Σε ετήσια βάση η μείωση είναι μικρή, 0,3%. Καθώς όμως η συνεισφορά των κατοικιών στην αύξηση των επενδύσεων ήταν σημαντική το προηγούμενο διάστημα, ακόμα και μια μικρή ποσοστιαία υποχώρηση έχει ισχυρή αρνητική επίπτωση.
Πτώση οικοδομικής δραστηριότητας
Αν συνδυάσουμε τα παραπάνω στοιχεία, με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας στις αρχές του 2025, αμέσως μετά την απόφαση του ΣτΕ, δεν διαφαίνεται άμεση λύση στο πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς κατοικίας.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (Φεβρουάριος 2025), οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες υποχώρησαν κατά 53% στο σύνολο της χώρας, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Πτώση κατά 52% και κατά 51,7% σημείωσαν ο όγκος και η επιφάνεια των κτιρίων κατοικιών που αδειοδοτήθηκαν.
Στην Αττική, όπου το στεγαστικό πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ, οι νέες άδειες κατοικιών μειώθηκαν κατά 49,4%, σε μόλις 477. Με βάση τον όγκο και την επιφάνεια υπήρξε μείωση κατά 53,6% και 53,1% αντίστοιχα. Για τους επαγγελματίες του κλάδου ξυπνάνε μνήμες από την περίοδο της οικονομικής κρίσης, όταν κατέρρευσε η οικοδομική δραστηριότητα.
Αύξηση κόστους στέγασης
Κι ενώ η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αν και με ηπιότερο ρυθμό από το 2024 (6,8% το πρώτο τρίμηνο του 2025, από 8,9% το 2024). Τα δε ενοίκια καλπάζουν, με ετήσια αύξηση 10,9% τον Μάιο του 2025 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Αδιάψευστος μάρτυρας ότι τα μέτρα της κυβέρνησης αδυνατούν να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα, είναι τα τελευταία στοιχεία της Εurostat για τη στεγαστική επιβάρυνση.
Τα ελληνικά νοικοκυριά δεν είναι απλώς τα πιο επιβαρυμένα σε όλη την Ευρώπη σε ό,τι αφορά το στεγαστικό κόστος, αλλά έχουν ξεπεράσει προ πολλού την «κόκκινη γραμμή». Σύμφωνα με έναν παγκόσμια αποδεκτό ορισμό, η στέγη είναι προσιτή όταν ένα νοικοκυριό δεν ξοδεύει για αυτήν πάνω από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στην Ελλάδα το 2024, ξοδέψαμε κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος μόνο για δαπάνες στέγασης (ενοίκια/δόσεις ενυπόθηκων δανείων, λογαριασμοί κ.λπ.) από 35,2% το 2024 και 34,2% το 2023.
Στην Ευρώπη κατά μέσο όρο τα νοικοκυριά το 2024, ξόδεψαν το 19,2% του εισοδήματος για να στεγαστούν, από 19,4% το 2023.
