Σύμφωνα με νέα στοιχεία που δόθηκαν στη δημοσιότητα, το πρόγραμμα Σπίτι Μου 2 προχωράει με ταχύ ρυθμό, καθώς έχουν εγκριθεί δάνεια σε περίπου 6.100 νοικοκυριά και έχει απορροφηθεί το 38% των πόρων του προγράμματος, από τον προϋπολογισμό του 1 δισ. ευρώ.
Τα «αγκάθια» όμως παραμένουν: Περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές, αύξηση τιμών, καθυστερήσεις στην εκταμίευση των δανείων, γραφειοκρατικά και τεχνικά κωλύματα, αλλά και αρνήσεις από τους ιδιοκτήτες που θέλουν τα χρήματα «μπροστά».
Ως αποτέλεσμα, υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς, ναι μεν το Σπίτι Μου 2 συγκεντρώνει μεγαλύτερο ενδιαφέρον από το Σπίτι Μου 1, όμως αυτοί που πρωτίστως ωφελούνται είναι εκείνοι που ήδη είχαν χρήματα για αγορά κατοικίας.
Αν έχεις χρήμα διάβαινε
Με βάση πρόσφατα στοιχεία για τα εγκεκριμένα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια του Σπίτι μου 2, το μέσο εγκριθέν δάνειο ανέρχεται στα 114.000 ευρώ, με μέσο όρο εμβαδού τα 91,5 τ.μ.
Αυτό σημαίνει ότι οι απαιτήσεις για ίδια κεφάλαια είναι ιδιαίτερα υψηλές, ειδικά όταν η αξία του ακινήτου ξεπερνά τα όρια του μέσου δανείου – όπως συμβαίνει στην πλειονότητα των κατοικιών που είναι κατάλληλες για οικογένεια.
Αν λάβουμε υπόψιν τα νέα στοιχεία που ανακοινώθηκαν σήμερα, που κάνουν λόγο για έγκριση δανείων ύψους 734 εκατ. ευρώ, το μέσο εγκριθέν δάνειο ανεβαίνει στα 120.000 ευρώ. Ακόμα κι έτσι, για μια κατοικία αξίας 250.000 ευρώ, που είναι μεν η ανώτατη τιμή του προγράμματος αλλά μια μέση τιμή για την αγορά, ο ωφελούμενος θα πρέπει να έχει ίδια κεφάλαια 130.000 ευρώ. Αν είναι τυχερός και εξασφαλίσει το μέγιστο ποσό του δανείου, των 180.000 ευρώ, θα χρειαστεί και πάλι τουλάχιστον 70.000 ευρώ.
Με βάση το ποσό του μέσου δανείου των 114.000 ευρώ, θα χρειαστεί 86.000 ευρώ ίδια κεφάλαια για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, και τουλάχιστον 36.000 για κατοικία 150.000 ευρώ.
Στα παραπάνω ποσά δεν περιλαμβάνονται τα έξοδα μεταβίβασης, φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά κόστη αγοράς. Είναι εύλογο ότι αυτοί που μπορούν να καλύψουν τα παραπάνω ποσά πρέπει να έχουν μεγάλη ρευστότητα αλλά και υψηλή πιστοληπτική ικανότητα, για να εγκριθεί το δάνειο, την οποια πολλά νέα ζευγάρια δεν διαθέτουν.
Ερωτήματα και προτάσεις
«Είναι δεδομένο ότι θα υπάρξουν 20.000 δικαιούχοι και θα εξαντληθούν οι πόροι του προγράμματος. Όμως η επιτυχία του δεν κρίνεται από αυτό. Το ερώτημα που τίθεται είναι το εξής: Εκείνοι που θα ενταχθούν στο Σπίτι Μου 2 είναι όσοι μπορούσαν να αγοράσουν ούτως ή άλλως κατοικία ή εκείνοι που δεν μπορούσαν;», δηλώνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Ε-Real Estates.
Ο ίδιος υποστηρίζει, ότι παρά τις καλές προθέσεις του προγράμματος, υπάρχει ορατός κίνδυνος να μην ωφεληθούν εκείνοι που έχουν πραγματικά ανάγκη. Το προβάδισμα έχουν όσοι διαθέτουν ίδια κεφάλαια δεκάδων χιλιάδων ευρώ, χρόνο για μακρόσυρτες διαδικασίες, και μπορούν να ανταγωνιστούν όσους πληρώνουν με μετρητά ή τους επενδυτές σε ακίνητα. Αν προσθέσουμε σε αυτό την περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων, το πρόβλημα μεγεθύνεται.
Στις πιθανές λύσεις που προτείνονται είναι η διεύρυνση του «Σπίτι Μου 2» και για ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ανέγερση νέων ορόφων (εφόσον το επιτρέπει ο συντελεστής δόμησης) ή αποπεράτωση ημιτελούς κατοικίας, ώστε να αυξηθεί το στεγαστικό απόθεμα. Για το θέμα της ενίσχυσης της ρευστότητας, προτείνεται η επέκταση της τραπεζικής χρηματοδότησης με την εγγύηση του ελληνικού δημοσίου για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής των δικαιούχων, καθώς και η κρατική εγγύηση έναντι του πωλητή μέχρι την εκταμίευση,
Θα μπορούσε να αντιτάξει κανείς ότι πρόκειται για μαξιμαλιστικά αιτήματα.Όμως με αυτό τον τρόπο θα έχουν πρόσβαση στο πρόγραμμα τα άτομα με χαμηλότερα εισοδήματα, που σήμερα αποκλείονται λόγω έλλειψης ρευστότητας αν και πληρούν όλα τα άλλα κριτήρια.
Οι τράπεζες σε ρόλο μεσίτη
Η δυσκολία εύρεσης ακινήτων έχει οδηγήσει τις τράπεζες και τα funds να αναλάβουν ρόλο «κτηματομεσίτη», μέσω στρατηγικών συνεργασιών ή εξαγοράς μεριδίων σε εξειδικευμένες εταιρείας διάθεσης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.
Τα παραδείγματα είναι πολλά: Η Eurobank μπήκε στο μετοχικό κεφάλαιο της Prosperty, μιας πλατφόρμας real estate που διαθέτει ήδη περίπου 60.000 ακίνητα προς πώληση. Η τράπεζα έβαλε στη βάση δεδομένων της πλατφόρμας περίπου 800 ακίνητα ιδιοκτησίας της, εκ των οποίων σημαντικό ποσοστό πληροί τα κριτήρια του προγράμματος Σπίτι Μου 2 και σκοπεύει να ανεβάσει περί τα 2.000 ακίνητα.
Ήδη η κίνηση αυτή προξένησε αντιδράσεις, με την Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος να βγάζει ανακοίνωση εναντίον της επένδυσης. Συγκεκριμένα υποστηρίζουν ότι «η κίνηση αυτή αποτελεί ευθεία απειλή για τη λειτουργία και την αξιοπιστία του μεσιτικού επαγγέλματος». Διαμαρτύρονται ότι «μεθοδεύεται η παράκαμψη» των επαγγελματιών και η αντικατάστασή τους από «αυτοματοποιημένες διαδικασίες που δεν εγγυώνται ούτε τη διαφάνεια ούτε την προστασία του καταναλωτή».
Κάνουν λόγο για «αδιαφανείς, συγκεντρωτικές και επικίνδυνες πρακτικές στην αγορά ακινήτων» και ζητάνε τη διασφάλιση ίσων όρων ανταγωνισμού και την ρύθμιση των ψηφιακών πλατφορμών που εμπλέκονται στις αγοραπωλησίες.
Ασχέτως αν ευσταθούν ή όχι οι αιτιάσεις των μεσιτών, οφείλουν να διερευνηθούν. Σε κάθε περίπτωση είναι σύμπτωμα της αναστάτωσης που υπάρχει στην αγορά αλλά και των ραγδαίων μετασχηματισμών της.
Τις παραπάνω εξελίξεις τονίζει σε νέα παρέμβασή του ο επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων Ηλίας Παπαγεωργιάδης. Ο ίδιος έχει ήδη εκφράσει έντονο προβληματισμό για την αποτελεσματικότητα του προγράμματος «Σπίτι Μου 2», υποστηρίζοντας ότι έχει ήδη προκαλέσει «υπερστρέβλωση της αγοράς».
Μόνο ο ένας στους δέκα υποψήφιους δανειολήπτες βρίσκει κατοικία
Ο αναλυτής επικαλείται δηλώσεις τραπεζικών στελεχών, σύμφωνα με τις οποίες, ναι μεν δίνονται πολλές προ-εγκρίσεις για δάνεια, αλλά τελικά μόνο ένας στους δέκα υποψήφιους βρίσκει κατοικία. Όπως εξηγεί, μπορεί να φαίνεται ότι υπάρχουν ακίνητα που ταιριάζουν στο πρόγραμμα, όμως σκοντάφτουν σε μια σειρά προβλήματα. Ένα από αυτά είναι οι φουσκωμένες τιμές.
Νέα έρευνα της ReDataset του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG), δείχνει μέσα σε τέσσερις μήνες, η μέση τιμή ανά τ.μ. στα ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές του Σπίτι Μου 2 αυξήθηκε κατά 1,8% – έναντι 1,6% στο σύνολο της αγοράς.
Επιπλέον πολλά ακίνητα που βάζουν πωλητήριο δεν έχουν «καθαρά χαρτιά» και δεν είναι έτοιμα προς πώληση. Άλλα, ιδίως τα παλαιότερα, είναι σε κακή κατάσταση. Έτσι, ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές συγκρούονται για το ποιος θα πληρώσει την ανακαίνιση.
Το μεγαλύτερο όμως αγκάθι, που αναδεικνύει ο αναλυτής, είναι ότι «οι περισσότεροι πωλητές (με ακίνητο που ταιριάζει στο πρόγραμμα) απορρίπτουν την πώληση μέσω του προγράμματος. Φοβούνται πολύμηνες καθυστερήσεις, υπαναχωρήσεις, καθυστέρηση στις διαδικασίες της εγγραφής στο κτηματολόγιο και της προσημείωσης κλπ».
Πρόκειται ακριβώς για το ίδιο πρόβλημα που εντοπίζει και ο πρόεδρος του Ε-Real Estates.
Ο κ. Παπαγεωργιούδης καταλήγει ότι στην πραγματική αγορά – σε ό,τι αφορά το Σπίτι Μου 2, εξακολουθεί να υπάρχει στάση αναμονής. Οι περισσότεροι πωλητές περιμένουν για να πιάσουν υψηλότερη τιμή και οι υποψήφιοι δανειολήπτες αναζητούν πιο συμφέρουσες ευκαιρίες. Το ερώτημα είναι αν θα υποχωρήσουν οι ιδιοκτήτες που ζητάνε φουσκωμένες τιμές ή αν θα επιμείνουν στις απαιτήσεις τους. Ο νέος παίκτης στην εξίσωση είναι οι τράπεζες, τα funds και οι μεγάλες εταιρείες, που μπαίνουν δυναμικά και στα «χωράφια» των μεσιτών, για να «σώσουν την κατάσταση», όπως γράφεται.
