Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα το 2025 έχει επιδεινωθεί όπως δείχνουν τα στοιχεία, με τις τιμές να αγγίζουν ιστορικά υψηλά και το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανάται για στέγαση να αυξάνεται δραματικά. Οι τιμές στα ενοίκια καταγράφουν σημαντική αύξηση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη δημιουργώντας εφιάλτες στα νοικοκυριά, ιδιαίτερα σε νέους, και οικογένειες με χαμηλότερα εισοδήματα.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον Φεβρουάριο του 2025 τα ενοίκια κατοικιών παρουσίασαν αύξηση 9,9% σε σχέση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους, τη μεγαλύτερη από την αρχή της στεγαστικής κρίσης. Στο κέντρο της Αθήνας, η αύξηση ήταν 8,6% το 2024 και 8,3% το 2023, ενώ στο κέντρο της Θεσσαλονίκης 9,5% το 2024 και 7,8% το 2023.
Και με βάση τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δημοσιεύθηκαν τον Μάιο, αν και τα ενοίκια παραμένουν χαμηλότερα από τα επίπεδα ρεκόρ του 2011, κατέγραψαν σημαντική άνοδο το 2025, φτάνοντας τους δείκτες στο 109,7 , έναντι 99,9 το 2024.
Χωρίς φρένο οι αυξήσεις στα ενοίκια – «Θα ανέβουν κι άλλο»
Αποκαλυπτικά είναι τα πρόσφατα στοιχεία που κατέγραψε ο SPI, ο δείκτης τιμών του Spitogatos. Το πρώτο τρίμηνο του 2025 ολοκληρώθηκε με αισθητές αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης ακινήτων σε όλη την επικράτεια.
Οι πιο ακριβές περιοχές της χώρας είναι οι Κυκλάδες με μέση ζητούμενη τιμή στα 14,2 €/τ.μ. Ακολουθούν τα Νότια και τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, το Κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς. Αξίζει να σημειωθεί ότι η Χαλκιδική συνεχίζει να έχει από τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε όλη τη χώρα και το 1ο τρίμηνο του 2025, γεγονός που οφείλεται στην εκτεταμένη τουριστική περίοδο και την πληθώρα επιλογών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
«Πιστεύω ότι θα αυξηθούν τα ενοίκια, καθώς όσο παραμένουν υψηλοί οι φορολογικοί συντελεστές και αδήλωτο εισόδημα θα υποκρύπτεται», εκτίμησε ο Γιάννης Ρεβύθης, μέλος ΔΣ Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, μιλώντας στο «MEGA Σαββατοκύριακο».
«Προσπαθεί το υπ. Οικονομικών αλλά όλα αυτά είναι ημίμετρα. Παγώνουν οι αντικειμενικές αξίες. Όταν δεν έχει δουλειά, τι να τις κάνουμε τις αντικειμενικές αξίες. Οι αντικειμενικές αξίες πρέπει να έχουν δύο συντελεστές: τον φόρο μεταβίβασης και μια για τις κληρονομιές, δωρεές και ΕΝΦΙΑ. Είναι δύσκολο γιατί είναι μεγάλο το κόστος οικοδομής, δεν γίνονται εντάξεις στο σχέδιο πόλεως. Όταν υπάρχει ζήτηση θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα. Στην Αθήνα υπάρχουν πολλά παλιά κτίρια, ερειπωμένα ακίνητα. Αυτά είναι τα ακίνητα των τραπεζών, των servicers, της Εκκλησίας, των δήμων ή ιδρυμάτων που οπωσδήποτε με κάποιο διάταγμα να βγουν στην αγορά», τόνισε.
Κενές κατοικίες
Το στεγαστικό πρόβλημα επιδεινώνεται λόγω της αύξησης των ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων και της ραγδαίας εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb. Οι δύο αυτοί παράγοντες έχουν περιορίσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση και μακροχρόνια ενοικίαση, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το φαινόμενο έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ενοικίων και δυσκολεύει σημαντικά την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή στέγη. Ενδεικτικά, η προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση έχει μειωθεί αισθητά, ενώ η τάση αγοράς ακινήτων από ξένους επενδυτές, ιδιαίτερα για επενδυτικούς σκοπούς, εντείνει το πρόβλημα.
Παράλληλα, καταγράφεται έλλειψη επαρκούς στεγαστικής πολιτικής και ρυθμιστικού πλαισίου, γεγονός που αφήνει πολλά περιθώρια για ανεξέλεγκτη εκμετάλλευση της αγοράς.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, σε ολόκληρη την χώρα οι κενές και νέες κατοικίες ξεπερνούν τα 2 εκατομμύρια. Μόνο στην Περιφέρεια Αττικής είναι 526.000.
Όπως είχε επισημάνει μιλώντας πρόσφατα στο MEGA, o Καθηγητής του ΑΠΘ από το Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης, Νικόλας Καρανικόλας, «έχουμε το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη σε κενές κατοικίες. Είναι περίπου 35% των κατοικιών στην Ελλάδα που παραμένουν κλειστές και αυτό είναι ένα σοβαρό πρόβλημα. Ξεκαθαρίζουμε ότι υπάρχουν και κενά εξοχικά. Μόνο στον δήμο Αθηναίων έχουμε 125.000 ακίνητα κλειστά. Είναι πολλοί οι λόγοι: πρώτα από όλα είναι παλιά και άρα έχουν μεγάλο κόστος ανακατασκευής. Δεύτερον οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να τα νοικιάζουν γιατί δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα. Πολλοί ιδιοκτήτες κάνουν λόγο για υψηλή φορολογία, και φοβούνται τους κακοπληρωτές», είπε.
Airbnb και ξένες επενδύσεις
Τα τελευταία χρόνια, παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, κυρίως σε κεντρικές και τουριστικά αναπτυσσόμενες περιοχές. Η πρακτική αυτή, αν και συμβάλλει στην εισροή κεφαλαίων, έχει οδηγήσει στην αύξηση των τιμών και στον περιορισμό της προσφοράς κατοικιών.
«Έχουμε μεγάλο αριθμό ξενών επενδύσεων σε ακίνητα στην χώρα. Μόνο το 2024 έχουμε φτάσει 2.700.000.000. αυτά τα χρήματα προέρχονται από το Χονγκ Κονγκ, Κύπρος, Τουρκία, Γερμανία, Ελβετία, Ισραήλ και ΗΠΑ. Εκτός ευρώ, η πρώτη χώρα είναι η Βουλγαρία. Έχουμε τεράστια αύξηση ξένων κεφαλαίων που αγοράζουν στην χώρα», επεσήμανε ο κ. Καρανικόλας.
Η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης εξάλλου, έχει μετατρέψει χιλιάδες κατοικίες – κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα – από παραδοσιακή κατοικία σε τουριστικό προϊόν. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της προσφοράς για μακροχρόνια ενοικίαση, αλλά και την κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων.
Σύμφωνα με τον καθηγητή, σήμερα στην Αθήνα έχουμε 13.500 ακίνητα στο Airbnb. «Θα πρέπει να βρούμε την λύση της κοινωνικής κατοικίας. Η λύση στην φθηνή στέγαση είναι πια πολύ σημαντικό θέμα», τόνισε.
Μαύρη πρωτιά στο κόστος στέγασης
Η Ελλάδα καταγράφει αρνητική πρωτιά στην Ευρώπη στο κόστος στέγασης. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Eurostat, το ποσοστό του κόστους στέγασης στην Ελλάδα επί του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος ανέρχεται στο 35,2%, όταν ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι στο 19,7%. Μάλιστα η Ελλάδα είναι μια διαφορά η πιο ακριβή χώρα στη στέγαση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό της δεύτερης Δανίας είναι στο 25,9%, δηλαδή σχεδόν 10 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα.
Στην ΕΕ το 2023, για το 10,6% των νοικοκυριών στις πόλεις και το 7% των νοικοκυριών σε αγροτικές περιοχές το κόστος στέγασης υπερέβη το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Πάνω από το ένα τέταρτο των Ελλήνων (31%) που ζουν σε πόλεις είχαν κόστος στέγασης άνω του 40% του εισοδήματος, ενώ μόνο περίπου το 6% των Σλοβάκων στις πόλεις αντιμετώπισαν το ίδιο πρόβλημα.
Σε λιγότερο από 10 χρόνια, μεταξύ 2015 και 2023, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 48%. Η μεγαλύτερη αύξηση σημειώνεται στην Ουγγαρία, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 173%, και η χαμηλότερη στη Φινλανδία, μόλις 5%.
