Eνώ η στεγαστική κρίση μαίνεται, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά σε όλη την Ευρώπη, φουντώνει εκ νέου το debate για το κατά πόσο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις – τύπου Airbnb – συμβάλλουν στην αύξηση των τιμών των ενοικίων.
Τον Ιούνιο η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε πληθωρισμό στα ενοίκια κατοικιών στο 11,4% – υπερτετραπλάσιο από τον εθνικό πληθωρισμό και τον δεύτερο υψηλότερο μετά το ρεύμα (23,1%). Θα έλεγε κανείς ότι ο πληθωρισμός των ενοικίων άργησε να «φανεί» στις επίσημες στατιστικές, αφού στις αγγελίες προς ενοικίαση καταγράφονται αυξήσεις που προσεγγίζουν το 50% σε σύγκριση με την περίοδο πριν την πανδημία.
Αντίστοιχα, πάντα σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, οι (δηλωμένες) βραχυχρόνιες μισθώσεις υπερδιπλασιάστηκαν σε σύγκριση με πριν την πανδημία (αύξηση 136% μεταξύ 2019-2024). Οι δε διανυκτερεύσεις σε διαμερίσματα τύπου Airbnb ξεπέρασαν τα 8,1 εκατομμύρια, από 3,7 εκατομμύρια το 2019 , αύξηση σχεδόν 120%.
Μόνο μεταξύ 2023-24 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν πάνω από 20% και οι αντίστοιχες διανυκτερεύσεις πάνω από 14%.
Μήπως δεν φταίνει (τόσο) τα Αirbnb για τα ακριβά ενοίκια;
Από τα παραπάνω είναι εύλογο να συμπεράνει κανείς ότι η αύξηση των Αirbnb συνδέεται άμεσα με την άνοδο των ενοικίων. Καθώς όμως η συσχέτιση δεν συνιστά απαραίτητα και αιτιότητα, έρευνες που εξετάζουν το θέμα πιο διεξοδικά «αθωώνουν» εν μέρει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τη κατηγορία ότι είναι οι κύριοι ένοχοι για τα ακριβά ενοίκια.
Η πλέον χαρακτηριστική έρευνα του είδους προέρχεται από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών και καταλήγει ότι αυτό που φταίει πρωτίστως για την έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση είναι τα κλειστά διαμερίσματα. Στην έρευνα σημειώνεται ότι στην Ελλάδα πάνω από ένα στα τρία διαμερίσματα (34,5%) είναι άδειο, το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη, μετά τη Βουλγαρία και την Κροατία. Oι δε βραχυχρόνιες μισθώσεις δεσμεύουν «μόνο» το 3% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος και αντιστοιχούν σε λιγότερο από το 9% των κενών κατοικιών πανελλαδικά.
Επιπλέον η έρευνα του ΟΠΑ εξάρει τη συνεισφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο ελληνικό ΑΕΠ, που εκτιμάται ότι κινείται μεταξύ 4,5% και 5,4% ή περίπου 3,25 δισ ευρώ, αλλά και στην απασχόληση, υποστηρίζοντας συνολικά πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας.
Τότε γιατί η κυβέρνηση βάζει φρένο στα Αirbnb, έστω και με μεσοβέζικα μέτρα, όπως η απαγόρευση νέων δηλώσεων σε τουριστικές περιοχές της Αθήνας;
O ερευνητής του παν/μιου Αιγαίου Κώστας Γουρζής μιλά στο in για τα Αirbnb και την ακρίβεια στα ενοίκια ρευνα για τα Αirbnb
Nέα έρευνα για τα Αirbnb
To ερευνητικό πρόγραμμα «Τοwards Inclusive Urban Societies», που υλοποιεί το Eργαστήριο για τη Γεωγραφία της Εργασίας του Τμήματος Γεωγραφίας Πανεπιστημίου Αιγαίου, εκπόνησε μια εκτεταμένη μελέτη για το πώς σχετίζονται χωρικά οι αγορές μακροχρόνιας ενοικίασης και οι αγορές βραχυχρόνιων μισθώσεων – Airbnb.
Όπως μας λέει ο μεταδιδακτορικός ερευνητής Κώστας Γουρζής, ακαδημαϊκός συντονιστής του εργαστηρίου και εκ των βασικών συγγραφέων της μελέτης, η έρευνα αποτυπώνει «μια στιγμή στο χρόνο», εξετάζοντας τρεις βασικές μεταβλητές: Τις συγκεντρώσεις ανά γειτονιά βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, τις τιμές τους ανά διανυκτέρευση και τις μέσες τιμές μακροπρόθεσμης ενοικίασης στις ίδιες περιοχές.
«Συσχετίζοντας τις τρεις μεταβλητές στο χώρο βλέπουμε ότι υπάρχουν πάρα πολλές αλληλεπικαλύψεις. Πολύ συχνά εκεί που υπάρχουν πολλά Airbnb υπάρχουν και υψηλά ενοίκια», μας λέει. Σημειώνει βέβαια ότι ειδικά στην Αθήνα η σχέση αυτή δεν είναι απόλυτη, αφού υπάρχουν περιοχές με πολλά Airbnb, όπου τα ενοίκια παραμένουν συγκριτικά πιο χαμηλά – π.χ. στην Πλατεία Βάθης.
Πόσο αυξάνονται τα ενοίκια
Η έρευνα πραγματοποίησε επίσης και μια στατιστική ανάλυση, με βάση ένα ευρέως χρησιμοποιούμενο επιστημονικό εργαλείο πρόβλεψης. Από εκεί προβλέπεται, ότι κάθε 100 νέες δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στο Δήμο Αθηναίων, συνδέονται με 2% αύξηση στα μακροχρόνια ενοίκια.
Υπογραμμίζεται ότι είναι μια πρόβλεψη που πρέπει να προσεγγιστεί πολύ προσεκτικά, αφού θα υπάρξουν μεγάλες αποκλίσεις στην πράξη ανάλογα με την συγκέντρωση των Airbnb, αλλά αποτελεί μια χρήσιμη εκτίμηση.
Η έρευνα κατέληξε ότι υπάρχει υψηλή χωρική στατιστική συσχέτιση του ύψους των ενοικίων με την συγκέντρωση και τις τιμές των Αirbnb, με τον σχετικό δείκτη (r του Pearson) να κυμαίνεται πάνω από 0,6 (όταν το 1 είναι το μάξιμουμ).
Τα στοιχεία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αντλήθηκαν από τις σχετικές πλατφόρμες στις αρχές του 2025, ώστε να αντανακλούν την κατάσταση που επικρατεί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη σε μια περίοδο που η συγκεκριμένη αγορά δεν λειτουργεί στο σύνολο της. Τα μακροπρόθεσμα ενοίκια αντλήθηκαν από τη μέση τιμή διαμερισμάτων προς μίσθωση, ανά περιοχή, το 2024, με βάση την πλατφόρμα Spitogatos.
Έμμεσες επιδράσεις
Σύμφωνα με τον κ. Γουρζή, μια παράμετρος που συχνά υποτιμάται σε καθαρά ποσοτικές μελέτες είναι η έμμεση επίδραση των Αirbnb στα μακροχρόνια μισθώματα.
«Ακόμα και σε περιοχές που δεν υπάρχουν πολλά βραχυχρόνια μισθώματα ή σε διαμερίσματα που δεν μετατρέπονται σε Airbnb, οι ιδιοκτήτες ακινήτων τείνουν να ακολουθούν τις τάσεις της αγοράς, αυξάνοντας τα ζητούμενα ενοίκια για μακροχρόνιους ενοικιαστές».
Προσπαθούν δηλαδή να ευθυγραμμίσουν, κατά το δυνατόν, το ενοίκιο που παίρνουν με τα ποσά που ακούν ότι αποκομίζει το Αirbnb. «Σίγουρα δεν μπορούν να φτάσουν τον host των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που βγάζει 1500 ευρώ το μήνα. Αλλά λένε ότι, αφού εκείνος βγάζει τόσα, δεν μπορώ εγώ να βγάζω 300 ευρώ».
Πρόκειται για ένα φαινόμενο που στην αστική γεωγραφία αποκαλείται «χάσμα γεωπροσόδου» ή rent gap. Όταν το δυνητικό κέρδος απέχει πολύ από το πραγματικό, ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να το πλησιάσει.
Η δεύτερη έμμεση επίδραση αφορά τη διάχυση της ανόδου των τιμών και σε περιοχές που δεν υπάρχουν (ακόμα) πολλά Αirbnb. Όταν μια γειτονιά «πακτώνεται» από διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως έγινε για παράδειγμα στο Κουκάκι ήδη πολύ πριν την πανδημία, αυτό μεταφράζεται σε αύξηση της ζήτησης στις όμορες συνοικίες – π.χ. σε Νέο Κόσμο, Πετράλωνα. Καθώς ένοικοι «ξεσπιτώνονται» από περιοχές που εξευγενίζονται και αναζητούν αλλού κατοικία, τα ενοίκια ανεβαίνουν και σε μέχρι πρότινος πιο οικονομικές περιοχές.
Κενά ακίνητα
Τα κενά ακίνητα σίγουρα συμβάλλουν στη μείωση του στεγαστικού αποθέματος, αλλά δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία 15 χρόνια. Οι απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ τα υπολογίζουν από 2,24 εκατομμύρια το 2011 στα 2,28 εκατομμύρια το 2021. Σε αυτά συμπεριλαμβάνονται και σπίτια που βρίσκονται σε αγροτικές και απομακρυσμένες περιοχές, π.χ. σε χωριά που έχουν σχεδόν εγκαταλειφθεί από κατοίκους.
«Αυτό σημαίνει ότι ήδη ήταν πολλά τα κενά ακίνητα το 2011 που δεν υπήρχε αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Όμως ο πληθωρισμός στα ενοίκια αυξάνεται από το 2015 και μετά, και πολύ πιο έντονα μετά την πανδημία. Αν τα κενά ακίνητα δεν αποτελούσαν τόσο κρίσιμο παράγοντα για την αύξηση των ενοικίων το 2011, γιατί να είναι τόσο κρίσιμος μετά το 2021;», αναρωτιέται ο ερευνητής. Φυσικά η είσοδός τους στην αγορά θα ήταν βαλβίδα αποσυμπίεσης για τις τιμές των ενοικίων, και καλώς πιέζεται η κυβέρνηση να πάρει μέτρα σε αυτή την κατεύθυνση, διευκρινίζει ο ίδιος.
Στην Αθήνα το 10% των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων είναι Airbnb
Ο δεύτερος παράγοντας που συχνά υποτιμάται, είναι το ποσοστό των Αirbnb επί των διαθέσιμων κατοικιών. Για παράδειγμα στον Δήμο Αθηναίων, οι κατοικίες στο σύνολό τους είναι περίπου 440.000. Από αυτές περίπου 120.000 είναι ενές και 320.000 κατοικούμενες. Με δεδομένο ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στο κέντρο της Αθήνας είναι γύρω στο 64% (χαμηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο), αυτό σημαίνει ότι οι ενοικιαζόμενες κατοικίες είναι περίπου 115.000.
Από τα στοιχεία πραγματικού χρόνου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκύπτει ότι αντιστοιχούν περίπου στο 10% του συνόλου των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ένα «διόλου αμελητέο ποσοστό», όπως μας λέει ο συντονιστής της έρευνας. Eπομένως η υψηλή συγκέντρωση Αirbnb σημαίνει ότι μειώνεται εξίσου σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών προς ενοικίαση.
Ποιος ωφελείται και ποιος ζημιώνεται;
Ένα από τα επιχειρήματα των υπερασπιστών του Αirbnb είναι ότι δίνουν «ενέσεις» στην πραγματική οικονομία και συμπληρώνουν τα εισοδήματα μικροϊδιοκτητών. Όμως το τίμημα είναι δυσανάλογο.
«Όπως ξέρουμε από τις μελέτες μας, η κατοικία παραδοσιακά αποτέλεσε για τα ελληνικά νοικοκυριά μια κίνηση εξασφάλισης ενός μίνιμουμ επιπέδου ζωής. Την έβλεπαν ως εξασφάλιση για το μέλλον, και για τις επόμενες γενιές
Αυτό που γίνεται τώρα με την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι μια αντιστροφή του αναδιανεμητικού ρόλου που έπαιζε παραδοσιακά στην ελληνική κοινωνία ή κατοικία.
Διότι πλέον αυτοί που επωφελούνται από την εξάπλωση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι ίδιοι με αυτούς που επωμίζονται το κόστος. Αυτό συμβαίνει διότι η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, αλλά και στα περισσότερα μέρη διεθνώς αυτή τη στιγμή, έχει επαγγελματικοποιηθεί, όπως λέμε εμείς».
Επαγγελματικοποίηση της αγοράς
Σε μεγάλες πρωτεύουσες όπως η Αθήνα, οι περισσότεροι πλέον hosts (σπιτονοικοκύρηδες – εκμισθωτές) στο Airbnb δεν έχουν ένα κατάλυμα, αλλά από πέντε, δέκα ως 100 και 150.
«Αν μπει κάποιος στην πλατφόρμα inside Airbnb που μελετάει διάφορες αγορές ανά τον κόσμο, και ελληνικές, θα δει για παράδειγμα ότι στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 4.500 listings (αγγελίες) από hosts που έχουν μόνο ένα κατάλυμα. Ενώ τα listings που ανήκουν σε hosts που έχουν πάνω από δέκα κατοικίες, είναι 5.700. H αγορά είναι πλέον ελεγχόμενη, και είναι εδραιωμένη η κυριαρχία εκείνων που λειτουργούν επαγγελματικά και δεν το βλέπουν απλώς σαν πρόσθετο εισόδημα. Αυτοί είναι που γεύονται τα θετικά, ενώ μια ευρεία μάζα ενοικιαστών βιώνει τις αλλεπάλληλες αυξήσεις στα ενοίκια».
Προτάσεις πολιτικής
Ο υπεύθυνος της έρευνας, μας λέει ότι τα μέτρα της κυβέρνησης για έλεγχο των Αirbnb δεν αρκούν για να βελτιωθεί η κατάσταση. «Πρώτα από όλα γιατί το μπλοκάρισμα στις νέες καταχωρήσεις αφορά πολύ συγκεκριμένες περιοχές, στις οποίες υπάρχει ήδη πάρα πολύ έντονος κορεσμός.
Καθίσταται σαφές ότι τα μέτρα αγνοούν την έμμεση επίδραση του Airbnb στα ενοίκια. Θα έπρεπε να υπάρχει χαλάρωση της πίεσης στις κορεσμένες περιοχές, και μπλοκάρισμα σε άλλες. Επίσης δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψιν η τιμή ανά διανυκτέρευση, η οποία είναι πολύ σημαντικός παράγοντας αύξησης των ενοικίων.
Πρέπει να παρθούν μέτρα και ως προς την τιμολόγηση των καταλυμάτων. Μια υψηλή τιμολόγηση σημαίνει ότι ένας επενδυτής μπορεί να αποκομίζει μεγάλα κέρδη από Airbnb, άρα μειώνονται πολύ περισσότερο τα κίνητρα για μακροχρόνια ενοικίαση».
Το βασικό πρόβλημα, σύμφωνα με τους ερευνητές, είναι ότι η κατοικία δεν θα έπρεπε να προσεγγίζεται αποκλειστικά με όρους επενδυτικού προϊόντος, κάτι που διαχρονικά ίσχυε στην Ελλάδα ως και πολύ πρόσφατα. Η πολιτεία οφείλει να λάβει μέτρα προς την αντίθετη κατεύθυνση, ώστε να υπάρξει τροφοδοσία της αγοράς με φθηνή – οικονομικά προσιτή κατοικία. Ένα πρώτο βήμα είναι να επανέλθει η κοινωνική κατοικία, που υπήρχε πολύ υποτυπωδώς με τις εργατικές κατοικίες που καταργήθηκαν με το πρώτο μνημόνιο.
